新盤熱賣 購買力獲釋放 九建楊聰永：明年2月現樓市小陽春
撰文：SmartED 編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
樓市好淡爭持，中美貿易戰暫時停火，但又爆出華為風波，貿易戰憂慮未除。 楊聰永受訪當日，正正是由信和置業（00083）、華人置業（00127）與市區重建局合作的觀塘裕民坊重建項目「凱滙」開價的翌日。
由於九建本身正推售旗下位於油塘的新盤「海傲灣」，故楊聰永當日上午亦即時和九建主席，人稱「澳門李嘉誠」的柯為湘開會，商討未來推盤部署。
凱滙帶動九東樓市
楊聰永指，大發展商在鄰近地區開盤，一定是好事，碼可以帶動更多準買家留意九龍東的物業；加上自身項目主打細戶型，應該可以吸引到一定程度的回流客，特別是投資者。
截至本週二（12月11日），「海傲灣」暫已賣出逾100伙，套現逾5億元，以單位總數646伙計算，即是賣出一成半左右，當中用家佔65%；投資者佔35%。
楊聰永以過去近20年的樓市作為參考，由1997至2018年下半年，分別經歷亞洲金融風暴、沙士、雷曼事件及美國啟動加息週期，令期內的樓價出現上落。
作為地產界從業員，他認為一定要懂得以古為鑑，甚至引經據典指「以古為鏡，可以知興替；以人為鏡，可以知得失」。 他認為香港的樓市，一定由外圍因素主宰，要在香港地產行業求存，一定要熟悉經濟及歷史。
的確，2018年第四季有不少外圍因素本港影響樓市，包括政府政策、中美貿易戰、股市波動等。 與2018年首三季比較，楊聰永形容現時樓市正處於「歇息期」，市場觀望氣氛濃烈。
不過，他認為由於剛性需求仍熾熱，相信2018年底至2019年初有購買力會釋放，屆時樓市將平穩向上。
2019年2月或現小陽春
因此，他透露「海傲灣」未來不會再增加優惠或減價，甚至預期2019年農曆新年後加價約半成。
他極有信心表示，在累積一定購買力下，相信樓市於2019年2月有機會出現「小陽春」，屆時將推出極高層靚海景戶，料有條件達到目標價呎價30,000元。
至於九建旗下其他樓盤，西營盤「63 Pokfulam」於2018年賣了237伙，累計售出264伙，以單位總數350伙計算，售出約七成半，套現逾24億元。
同時，集團2019年將推出另一個大型項目，為將軍澳第85區石角路發展項目，總樓面面積逾40萬平方呎，單位數目逾1,500伙，預計最快2019年第四季推售。
楊聰永指，該項目戶型以開放式、一房及兩房單位為主，開放式及一房單位面積將不少於200及260平方呎。
翻查資料，該項目於2017年中完成11.6億元補地價，每方呎價逾2,200元，較毗鄰長實「峻瀅II」六年前補地價低兩成左右。
同時，九建曾於2016年就項目向城規會申請加建單位，由原先666伙，大增1.28倍至1,518伙，平均每伙約342平方呎（建築面積），較原定平均每伙769平方呎縮減超過一半。
談到政府的房屋政策，楊聰永認為政府未來增加資助房屋供應，有機會與私人市場的中小型單位需求重疊；但政府建屋時間表非一朝一夕，而且一般選址較為偏遠，相信中小型私樓單位仍有優勢，特別是位處市區的物業。
反之，豪宅售價動輒數千萬元，較易受股市波動、加息及空置稅影響。 項目理念跟住年輕人走 而中小型單位入場銀碼較小；加上他觀察到，市民渴望置業的剛性需求不減，市況較豪宅市場穩定。
他預期2019年首季後，市場可逐漸消化不明朗因素，料2019年全年樓價可升8%至10%。 至於政府推出「明日大嶼」願景，他認為大嶼山地理環境有優勢，可提供較大規模的地皮作住宅、商業及社區設施等，而且規劃具彈性。
大規模開發大嶼，有利香港持續發展，可以惠及下一代。 相比之下，發展棕地由於牽涉收地，面對許多法律問題，遇到阻力絕對不少。
楊聰永又指，近年來香港家庭結構的改變，令「80後」、「90後」，甚至「千禧後」都是樓市當中重要而龐大的購買力，因此集團的項目會以「跟住年輕人走」的理念，在項目設計上注入更多年輕元素。
他舉例推售中的「海傲灣」會所，就加設了虛擬實境（VR）滑雪機，目的就是希望吸引更多年輕人客源。
而九建多年來主要集中併購市區舊樓來增加土地儲備，楊聰永強調，未來會繼續物色市區地盤發展重建。
「雖然競爭愈來愈大，但仍然值得投資，因為市區有許多高樓齡的物業，重建發展價值高」。
他同時亦建議，政府可適當放寬舊樓重建門檻或提供資助作誘因，吸引發展商參與舊樓重建，有利加快市區更新。
楊聰永小檔案 職銜： 九龍建業市務及銷售部 總經理 曾參與推售樓盤： 旺角「麥花臣匯」、堅尼地城「加多近山」、紅磡「環海•東岸」、西營盤「63 Pokfulam」、油塘「海傲灣」等。 曾效力發展商： 長實、新地、南豐。
愛玩道具宣傳樓盤 有意助女兒上車
每逢有九建樓盤記招，楊聰永都好喜歡用上一系列大型道具供傳媒拍照，其實或多或少和他的工作經歷有關。
楊聰永於1994年入行，最初在測量師行做估價，之後曾經在多間大財團如長實集團（01113）及新鴻基地產（00016）工作；2011年加入九建，不知不覺已經七年。
之前最為市場所知的就是在長實做營業經理，跟隨人稱「樓神」長實執行董事趙國雄，曾參與多個大盤包括大圍「名城」及馬鞍山「嵐岸」等。
當時經常聯同舊上司齊齊舉牌為樓盤造勢，如今在九建繼續大玩舉牌舉道具，堪稱九建「道具王」。
再者，楊聰永近年來在樓盤宣傳工作，更請來不少名人助陣，例如去年邀請有「鐵血女車神」稱號的前香港單車隊女將黃蘊瑤，一同試玩西營盤「63 Pokfulam」會所健身室引入的模擬實景單車競賽系統。
自製九成半按揭代表作
不過，要數到經典之作，一定是2015年9月開售的紅磡「環海•東岸」。 該項目以最細不足200平方呎的蚊型單位，以及媲美公屋的一層36伙高密度設計見稱，單位總數1,008個，40%屬於開放式戶。
開售當日，九建自製一、二按提供最高達九成半按揭，最平單位折實297萬元，造盡按揭首期只需約15萬元，旋即成為地產界的焦點，而負責銷售項目的楊聰永亦一炮而紅。
說到現時效力中小型發展商九建，與曾經工作過的大財團如長實和新地相比，兩者有甚麼分別？
楊聰永說，在中小型發展商工作靈活度比較高，分工不會太仔細，發揮空間大，現時銷售團隊只是約有十人；大財團分工鮮明，人手當然多很多，很多工作都「自動波」。
「成功需父幹」近年成為老生常談，作為三女之父的楊聰永，問到日後會否協助三位女兒上車，他坦言「話無諗過根本是騙你」；不過這是長遠的事，現階段還是認為安排最合適的教育為先，和做好自己的工作。
至於未來，他希望女兒能有獨立空間，最近都開始物色港島東或九龍東的樓盤，有意購入兩個兩房單位，一家人住在毗鄰。
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