新盤負溢價再現！美聯料樓市「柳暗花明」：施政報告、「0+0」幫手救市
美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明指出，除非《施政報告》推出「減辣」措施，或推行全面免檢疫「0+0」通關，否則預計樓價將持續下跌，但是相信跌幅會減慢甚至會趨穩，在《施政報告》發表前，暫將維持全年樓價跌8%的預測。
經絡按揭轉介營運總監張顥曦表示，金管局放寬壓測的消息公佈後，即時帶動經絡網站瀏覽量出現顯著升幅，料可助有意置業人士於加息周期降低入市難度，亦可幫助早前購買一手樓並採用建期上會的買家，以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按，對樓市起正面支持作用。
業主減價求售 加速跌價
回顧近期樓市表現，布少明指出，「美聯樓價指數」最新報158.49點，按周跌約0.45%，連跌15周；本年迄今跌幅擴大至逾7.6%，較歷史高位跌逾1成，並創逾3年半新低，第三季的樓價跌幅明顯，第三季迄今樓價跌約5.5%，已創近4年最大季度跌幅。
樓價跌幅急劇的主要原因，是遲遲未能全面通關打擊本港經濟及加息壓力影響投資市場氣氛，與此同時，發展商帶頭採取「低價推盤」策略，求量不求價，亦對二手物業的交投及樓價構成壓力，不少心急放盤的業主減價求售，加速樓價下跌。
又認為，樓價急挫，惟成交卻未見反彈，第三季一二手交投齊跌，形成「價跌量跌」局面。當中新盤成交料錄約3,600宗，按季跌約5.5%；二手成交則料約8,100宗，跌幅高達28%，並創3年新低。
布少明指出，現時樓市相較於第三季，出現兩大新因素，其一是政府放寬入境檢疫措施至「0+3」，以及金管局發出指引，要求銀行降低壓力測試門檻。相信兩大新措施都具短期刺激作用，加速市況明朗化。
樓市第四季「柳暗花明」
不過，布少明認為，僅放寬入境檢疫措施至「0+3」對樓市的直接幫助不大，因該措施已輸在起跑線，落後眾多主要競爭對手。目前，美國、英國、加拿大、澳洲，以至新加坡、日本、南韓、泰國，入境已經免檢疫。「0+3」或無法吸引旅客來港，甚至會推動港人外遊消費，故「0+0」事在必行，以提升香港的競爭力。
現時樓市可以繼續用「柳暗花明」來形容，利好利淡因素持續影響，明暗難料，第四季的樓市走向，要視乎《施政報告》是否有新的房策推出、通關的反應後續發展，以及美國加息後，本地銀行的息口走勢等因素。
張顥曦表示，在加息周期下，入息能否通過壓力測試為置業人士的一個重要考量。事實上，放寬壓力測試要求除可助有意置業人士於加息周期降低入市難度，亦可幫助早前購買一手樓並以建期上會的買家，以及欲從發展商高成數按揭轉按至銀行的業主更易上會及轉按，對樓市起正面支持作用。
新盤負溢價再現
新盤的低市價銷售策略，是帶動第三季樓市下跌的主要原因。根據美聯物業房地產數據及研究中心數據，第三季(截至8月止)新盤市場自2019年第四季以來，首度出現「負溢價」的現象，錄得溢價-2.9%，更是創逾8年新低。
展望後市，10月將成香港轉勢關鍵。當中，中共二十大將於10月16日舉行，內地發展方向塵埃落定，或有政策放寬北水南下，並有助本港制定對內通關時間表；此外，《施政報告》將於10月19日公佈，從放寬壓測可見，政府已預見樓市下行的影響，並不抗拒透過寬鬆的房策去調節樓市的跌勢。
故《施政報告》有望提出「減辣」或扶助樓市措施，至少或會有類似續推「消費券」的振興經濟措施。如果十月有重大利好消息公佈，將對沉寂已久的樓市起巨大的提振作用，屆時或出現明顯轉勢訊號。
布少明強調，現時本港市況雖然較早前明朗，但仍存在不少變數，後市走向還看通關的發展及《施政報告》內容，但是相信隨著兩大新措施的推出，樓價跌幅會減慢，甚至先跌後穩，暫時仍然維持全年樓價跌8%預測，如《施政報告》有好消息公佈，樓市或轉現「價穩量升」的勢頭。
若防疫及房策有利好消息，料第四季一二手交投有望回升。新盤方面，預期第四季一手成交宗數有望回升至3,800宗，按季回升逾5%；二手成交有望達1.2萬宗，按季升近5成。
如防疫及房策未有利好消息，樓價跌幅或進一步擴大，交投則持續低迷，屆時第四季一手成交宗數有機會跌至約2,600宗的低水平，按季跌近28%；二手成交宗數則有機會下試8,000宗水平。
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