新盤頻頻一Q清枱樓市小陽春重現｜地產專題

Q: 太古城上月最新放盤叫價是多少？

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Q: 九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低？

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近期細價樓主導市場，在政府調整物業印花稅的稅階後，一下子令一、二手市場都出現大量細價樓買賣，有發展商更促銷最平88萬元買到一間開放式單位，業界不少聲音直指樓市現「小陽春」，然而本港樓巿是否真的完全沒有暗湧？ 近期新盤市場熱銷帶動二手交投升溫，睇樓氣氛熱烈，有大型地產代理指，樓市「小陽春」已正式啟動，呈現新盤與二手市場同步暢旺的格局。 3月成交量有望破3,000宗 隨著股市交投趨於活躍，香港置業研究部董事王品弟預期，3月樓市交投將持續攀升，其中一手市場表現尤為突出，全月成交量有望突破3,000宗水平。 中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，一手市場主導樓市，發展商推盤頻頻採取低價策略，希望以低價出擊震撼市場，這種推盤手法屢見成效。 由於發展商第一批賣的單位價錢是最吸引；加上市況轉旺，自2月以來開售的多個新盤，首輪銷售頻頻「一Q清枱」，發展商推幾多貨，就賣幾多貨，令大批排隊輪候揀樓的市民失望而回，惟有等待下一輪機會。 值得留意的是，今年1月份一手市場只有約760宗成交，發展商在3月只用了九日時間，便促成了超過一個月的成交宗數。 代理界全面看好；相反，銀行高層態度就相對保守。 工銀亞洲公司金融業務部總經理王志勇稱，目前房地產板塊受壓，但其實也在積極主動行動，包括因應市場情況銷售，穩定自身現金流等來克服困難時刻，不少舉措也在逐漸發揮作用。不過，對於目前樓價是否已處於谷底，則仍較難去判斷。 他指出，房地產行業核心是需要解決終端銷售問題，如果市民不買樓，任何發展商都會面臨很大挑戰。 王志勇續說，若果樓價能夠穩定住一段時間，對於發展商及買樓人士都有利，而若果這個穩定階段時間能夠延續得較長，也會吸引更多人入市，望能帶動樓價緩慢上升。 網上平台《胡•說樓市》共同創辦人胡國威則認為在供應壓力下，發展商只能求量不求價。 下調印花稅成發展商出貨逃生門 《財政預算案》下調印花稅，對發展商而言是一個出貨的逃生門，幫助他們套現，但並非讓他們賺取豐厚利潤的機會。至於後續發展如何，則取決於發展商是否會採取殘酷的散貨策略。 如果形成一浪低於一浪的樓價走勢，即使樓價再便宜，或少於400萬元的物業，可以節省印花稅，上車客也未必敢入市。亦有業內人士估計，發展商鬥快賣樓的現象將持續至2025年底。 獨立樓評人劉兆昌指，由於資產價格回落，回櫳資金緊張，看到最近發展商開價鬥平鬥賤，新界樓總價低於100萬元，平過深圳二線區樓，看來賤價吸引這招維持下去的話，簡直是無底深潭，未知何年何月才能見底。 他更引述有發展商形容，過去高價買地難免蝕本出售，抱「輸少當贏」心態，期望順利過度今次樓市危機。 湯文亮連環減磅套現 紀惠集團行政總裁湯文亮指，現在是樓市的夢醒時分，對於持有大量物業的業主，在利息高企、租金不升的情況下，應該降低借貸比率，最低限度可以做到租金收入能夠抵銷利息支出。 他強調，不要以為租金會上升，最終可以抵銷利息支出，這是不切實際的想法，就算做得到，都要一段長時間。所以，他認為做業主應該要夢醒，賣走一些物業，降低借貸比率，這才可以立於不敗之地。 近日他旗下的紀惠集團持續減磅，集團持有的銅鑼灣摩理臣山道39號全幢精品酒店放售，而物業現市值約6.3億元。他又透露，打算以6億元賣出物業，減去2億元債務後，將餘下3億元，坦言借貸比率安全到「不得了」。 事實上，樓市全面「撤辣」後，大批小業主蝕讓賣樓，短期內置業需求可能回升，近月市場則連錄多位政府現任高官或前任高官，加入賣樓套現行列。 慎防資產貶值風險 市場消息指，勞工及福利局局長孫玉菡日前以2,160萬元，沽出何文田半山壹號半山徑31號中層單位，實用面積1,252平方呎，三房間隔，成交呎價約17,252元。 據了解，孫氏在2014年以1,688萬元購入該單位，現沽貨賺472萬元，單位期內升值28%。勞工及福利局局長新聞秘書確認有關消息屬實，並補充指是以「先買後賣」方式在同區置業自住。 另男子組合ERROR成員何啟華（阿Dee），日前現身大埔新盤上然售樓處，更成為該樓盤A組時段客人，即屬「大手」買家。 據了解是參加1「家」1付款計劃，即一次過要買入兩個單位，其中一個大單位，然後以大折扣優惠單購買開放式單位。消息指，從小就住在大埔的阿Dee分別選購三房單位及另一伙開放式單位，估計豪擲近千萬元入市。 不過，儘管政策降低入市資金壓力，但市場風險仍在，特別是對個人的財務風險不容忽視。按揭利率波動可能增加供樓壓力，樓價下跌時，資產貶值風險也不可低估。 二手業主持貨期愈短 獲利比率愈低 雖然細價物業交投步伐加快，但現時賣樓並非很容易，賣到好價錢更是有一定難度。 香港置業研究部董事王品弟指出，據香港置業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，根據已知上手購入價的二手私宅註冊個案，並扣除已知內部轉讓、特殊成交個案等計算，截至今年2月，賬面獲利比率錄約64.2%，較2024年第四季約66.6%，減少約2.4個百分點。 PARK YOHO連錄3宗見紅成交 以持貨年期劃分，當中持貨逾15年個案有約99.3%賬面獲利，與2024年第四季約99.7%相若；持貨逾10年至15年個案有約88%賬面獲利，則較2024年第四季約91.6%減少約3.6個百分點。至於持貨10年或以下個案僅約18.4%賬面獲利，較2024年第四季約20.7%減少約2.3個百分點。 不難發現，持貨年期愈短，獲利比率愈低，主要因樓價由高位回落至2016年水平，於期內購入物業並近期轉手，則較難獲利。 舉例近期元朗上車屋苑PARK YOHO便最少連錄三宗「見紅」成交，當中有兩房單位八年間跌價178萬元。 利嘉閣地產分行經理鄧啟林指，PARK YOHO Genova 18A座低層D室，實用面積約572平方呎，兩房連儲物房間隔，有企理裝修。單位放盤僅兩日，原叫價580萬元，最後以560萬元沽出，呎價約9,790元。 據悉，原業主於2017年以738萬元買入單位，持貨約八年，現轉售賬面虧損178萬元，單位期內貶值約24.1%。

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