新盤按揭｜命中注定借幾多？上會全靠3個按揭術語：「面價」、「合約價」及「光豬價」

撰文：經絡按揭｜ 圖片：unsplash

「光豬價」的由來

根據一手銷售條例規定，發展商需要在價單明確公佈折實前的售價及所有折扣詳情，折實前的單位售價我們稱為「面價」。

為了吸引買家購買單位，發展商會提供一連串的的折扣優惠，例如即供優惠、早鳥優惠、印花稅優惠、區內客優惠等，扣除所有折扣後，便稱為折實價（俗稱「光豬價」）。

至於「合約價」則是指簽署買賣合約時正式標明的價格，該價格有機會不等於「光豬價」。

銀行以「折實價」批按揭

當買家希望向銀行申請一般的按揭計劃時，在不使用按揭保險的情況下，銀行一般會以折實價處理按揭申請。

例如單位價單面價為600萬，折實價為480萬，銀行便會以後者480萬處理按揭申請。在不用高成數按揭的情況下，1,000萬以下物業最高可做六成按揭（貸款上限500萬），因此貸款額便是288萬，首期為192萬。

按保公司以「合約價」計算按揭

不過，如果買家申請高成數按揭，情況會變得不同。

按保公司會根據「合約價」處理按揭申請，例如買家為新盤單位選擇即供付款，合約價為630萬，折實價為500萬。

買家以為按保公司以500萬處理按揭，可根據按揭保險舊制獲得8成按揭，但其實按保公司是以「合約價」處理。

由於合約價已過600萬，不符合按揭保險舊制要求，買家未能享用按揭保險舊制的高成數按揭，最終只能向銀行申請6成按揭。

「林鄭Plan」點計數？

除了按揭保險舊制以合約價處理，一旦買家使用按揭保險新制（「林鄭Plan」），按保公司也會以合約處理按揭申請。

例如新盤的合約價為1020萬，折實價為950萬，買家以為可以用按揭保險新制8成上會，首期只需190萬；但現實基於按保公司會以合約價處理按揭申請，買家並不符合按揭保險新制的資格，最終只能以銀行貸款上限500萬上會，首期約為450萬。

申請新盤按揭有很多細節需要注意，為了穩陣起見，正式簽約前應先向經絡按揭轉介的按揭專員查詢，讓首期及按揭供款更有預算。