新盤定價續低開一手搶搭2024年尾班車｜地產專題

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美國大選揭盅，亦如期減息0.25厘，本港銀行再次跟隨，市場憧憬對2024年樓市起正面刺激作用，期望購買力繼續釋放。惟業界估計，多個新盤出擊，相信發展商會趁勢持續推盤，料售價將持續保守。 美國聯邦儲備局日前公布議息會議結果，一如市場預期下調聯邦基金利率0.25厘，到4.5至4.75厘，是繼9月後第二次減息；同時市場預期12月息率將再次下調0.25厘。 大行實際按息下調至3.625厘 本港銀行方面，有大型銀行即日宣布最優惠利率（P）下調0.25厘，則出乎市場預期。 本港減息，資金成本下降，勢必有利樓市交投。 市場普遍P按計劃及香港銀行同業拆息（H）按揭計劃封頂息率為P減1.75厘，即3.875厘（P為5.625厘），現時滙豐銀行將P下調0.25厘，實際按息將降至3.625厘（5.375厘減1.75厘）。 假設一個價值600萬元住宅物業承造最高九成按揭，還款期30年，以9月減息前息率4.125厘計算，連同按揭保費每月供款約26,700元。 經連續兩次息率下調0.25厘、共減息0.5厘後，以最新息率3.625厘計算，新造按揭每月供款降至25,100元。 經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，供樓業主可進一步節省利息開支，而即時減輕供款壓力。 加快現供平過租現象 同時市民入市信心增加，可帶動一、二手物業交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。 曹德明稱息口下跌，配合政府放寬多項樓按措施，對樓按市場帶來正面作用。 利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣則指出，近期所見本地銀行對按揭業務取態轉趨積極，現時息率下行但租金仍未有回落趨勢，料供平過租現象會加快出現。 同時，每年年初是銀行跑按揭業績的時間，預期會提供多項優惠吸客。 目前香港減息週期已展開，或會有更多銀行以「快閃」優惠吸客，包括息率優惠或上調綠色按揭現金回贈等，建議有意置業或轉按的人士，應要一併衡量息率及高息戶口種類等因素。 上水雲向成焦點 另一方面，發展商紛紛把握減息時機積極推盤。綜合地政總署資料顯示，10月共有四個項目獲批預售樓花，當中永泰地產（00369）項目上水雲向已上載售樓書，提供765伙，料成2024年底一手焦點。 另黃竹坑站港島南岸第5A及5B期，以及啟德天璽•海第2A期，合共提供1,633個單位，數目較9月38伙按月大幅上升約42倍。 連同早前已批出預售樓花同意書但尚未發售的私人住宅合計，目前共有逾12,800個單位可隨時推出，相信發展商在售價上會持續保守。 市場估計，11月有至少六個新盤有機會推出市場，涉及約1,800伙。當中包括上述提及的上水雲向，早前預告最快11月內開售。 另一個焦點就是新鴻基地產（00016）啟德天璽•天第二期，發展商可能會趁上一期銷售熱潮未過，而於稍後獲批預售樓花同意書後，就緊接推出市場，提供584伙。 另一中小型發展商宏安地產（01243）也突擊上載北角101 KINGS ROAD樓書，全盤251伙，實用面積由204至1,291平方呎，提供一至四房單位。 市場憧憬減息及按揭放寬令樓市大幅反彈，惟近日市場出現壞消息，包括上季負資產顯著上升，以及市區地皮賣不出。 中原集團主席施永青表示，本港樓價今年以來累跌約7%，但維持預測全年樓價下跌5%。 施永青指今年第二季及展望第四季的樓價升幅，不足以抵銷第一及第三季的跌幅。因為減息時間較他預期遲，估計樓價在2025年才出現一定程度升幅。 業界看好2025年量價齊升 恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，樓市轉角訊號明顯，看好2024年成交量上升，2025年有機會價量齊升，豪宅更可看高一線。 與此同時，近月來港股表現向好，恒生指數9月初至今累升超過3,000點，港股總市值增加約44,700億元。 股市造好帶來的財富效應，對樓市帶來正面刺激作用，部分資金由股市流向樓市。 不過，特朗普當選美國總統後，華爾街的經濟學家紛紛下調美國2025年減息的預測。 議息聲明刪除「對通脹率回到2%目標更有信心」的字眼外，美國聯儲局主席鮑威爾表示，放慢減息節奏是合適的。 巴克萊銀行預測，聯儲局將在2025年減息兩次；此前預估為三次；同時下調明年美國經濟增長預測，上調通脹預測。 德意志銀行則表示，從風險管理的角度看，可能為聯儲局跳過12月決策，提供了強而有力的理由。 銀行再減息 買家入市加快 美國聯儲局再減息，本港銀行即時跟隨，為市場帶來利好氣氛，入市步伐加快。 美聯物業市務經理（銷售）陳昌裕表示，太古城恆山閣低層H室，實用面積約593平方呎，原業主叫價約800萬元。 由於樓價合理；加上市場氣氛持續向好，故獲同區用家垂青，議價後以735萬元成交，折合實用呎價約為12,395元，屬市場筍價成交。 原業主於1997年8月以約481萬元購入上述單位，是次物業轉手獲利約254萬元，升值約53%。 居屋近日交投加快 銀行再度減息，資金成本降，的確有利樓市交投。就連二手居屋近日交投亦加快。 祥益地產高級經理林家倫表示，天水圍居屋成交於單日最少錄得四宗成交，最新成交為天麗苑中層3室，實用面積601平方呎，屬三房間隔，最近以「白居二」市場價350萬元沽出，平均實用呎價5,824元。 新買家為區內「白居二」客人，今年4月已開始物色單位，期間見市場氣氛淡靜，遂放慢入市步伐。 近期見放寬按揭及減息，遂立即加快決定，即時拍板入市上址自用。 減息週期開始下，部分銀行對按揭業務取態將轉積極，並會不定時調整其按揭業務策略，按揭息率及優惠不一，專家建議買家貨比三家，選擇較合適的銀行承造按揭。

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