新盤火熱無助二手復甦 樓市未脫困局｜封面故事

今年以來，在美國減息預期及政府放寬按揭成數的雙重利好下，香港新盤市場交投異常活躍。據美聯物業研究中心綜合《一手住宅物業銷售資訊網》資料及市場消息，截至11月17日，全港一手住宅成交量達14,469宗，成交金額高達1,763億元，分別按年上升約38.6%及60.4%。

二手市場復甦緩慢

儘管一手市場表現亮眼，二手市場則因「撤辣」效應消退及樓價持續調整而增長乏力。
反映二手市場的中原城市領先指數（CCL），截至11月10日，報138.8點，按週上升0.17%，但仍處於逾八年低位（見圖表一）。自2021年8月歷史高位191.34點以來，CCL累跌27.46%，反映香港樓市整體價格仍未擺脫調整壓力。

為了減輕財務壓力，發展商不得不採取快速套現的策略。「發展商急於降低財務成本，為此選擇不斷減價促銷來快速賣樓。」
然而，這一做法不僅影響了一手市場，「樓市的指數主要是以二手市場為基準，但當發展商不斷減價促銷，購買力被一手市場吸走，二手市場的成交便受到打擊。」
二手市場為了競爭，必須不斷降價，「這一邊發展商在拍手，高興賣得不錯時，那一邊二手市場就『一殼眼淚』。」
「發展商平貨推出，二手市場就沒有運行。」曾煥平直言，「如果看2025年，我覺得仍然走不出跌勢。」
今年樓價或跌10%
對於樓價跌幅，曾煥平認為未來一至兩年仍難以扭轉。「預計今年樓價可能跌10%左右；明年再跌5%是走不掉的。」他補充，跌幅或因外圍因素減慢，但整體下行趨勢仍難以逆轉。

樓價跌幅持續，被問到香港有沒有可能重現1997年樓價大瀉的情況？曾煥平不否認這個可能性。「我沒有水晶球，我不懂得回答，但是我覺得有這個可能性。」
他補充，若香港的經濟一直差下去，且沒有扭轉的辦法，便有可能重回1997年。
1997年初，樓價達到歷史高位，市場氣氛熱烈，投資者積極入市。然而，特區政府在1997年宣布推出「八萬五」建屋計劃，目標是每年興建85,000個住宅單位，以解決房屋供應不足問題。
加上遇上亞洲金融風暴的爆發，香港經濟受到嚴重打擊，樓市泡沫迅速破裂，樓價在短短數年間大幅下跌，跌幅高達70%。

曾煥平認為，未來樓市走勢與利率的走向密切相關。「美國主宰世界經濟很多東西，如果美國的利率能開始穩定，整體經濟向好的機會會增加。」
他警告，但如果利率持續高企，甚至橫行一至兩年，「那就很難說了，多大的公司都可能出現危機。」

曾煥平

曾煥平是香港地產界的資深人士，現任仲量聯行香港主席。他在地產行業擁有超過40年的豐富經驗，工作範圍涵蓋各類地產物業，包括住宅、工業及寫字樓等銷售，為香港最資深物業顧問之一。
他於1984年加入仲量聯行工業部並開始投身地產界，於1996年轉職香港住宅部，專責處理主要及大型獨家代理及市場推廣專案。1999年獲晉升為住宅部主管，2000年晉身董事會。2010年獲委任為香港資本市場部主管，負責管理香港所有物業銷售業務，並於2011年擢升為香港董事總經理。在2019年7月1日，曾煥平由仲量聯行香港董事總經理晉升為主席。

仲量聯行（JLL）公司簡介
仲量聯行（Jones Lang LaSalle，簡稱JLL）是全球領先的專業服務和投資管理公司，專注於房地產及商業物業管理領域。公司成立於1783年，總部位於美國芝加哥，擁有超過200年的專業經驗。
身為《財富》500強企業，仲量聯行2023財年營收達208億美元。業務遍布全球80多個國家，僱員人數超過10萬人。
仲量聯行致力於為客戶提供創新的房地產解決方案，涵蓋物業租賃、投資、資產管理及企業解決方案等多方面，協助客戶實現商業和投資目標。