買一手好定二手樓好︳anthony專欄

Anthony：

識買當然買二手樓。因為二手有機會短炒，新樓就沒有了。
所以如果讀者問筆者，此時此刻再買樓的話，會買新樓還是二手，筆者可以肯定的回答你：二手。識買當然買二手。
事實上，筆者在政府「撤辣」之後已入市，也幫我們的學員買了很多間。
當然每個買樓的人，情況不同、目標不同，不代表所有人的想法。
樓市全面撤辣，投資玩法亦很多元化。
過往樓市被辣招綁死，每人只會買一間，買樓投資基本上只有一個玩法，就是買入中長線（三年或以上）博升值。
全面「撤辣」後，除了中長線博升值外，還可以短炒，可以儲樓收租。
撤辣之後一手成交急升，3月成交超過4,000宗，創20年新高。

除了因為大量內地買家湧入市場外，最主要是因為發展商都急於去庫存，減價求售，然而新樓有幾個問題。
第一，地區開則價錢等不由你選擇。
例如撤辣後幾個賣得好的新盤，石峽尾的Belgravia Place、日出康城的Seasons Place、黃竹坑的Blue Coast等，如果閣下的心水地區沒有新盤地出，例如荃灣、沙田等，就沒有選擇了；就算有，也未必是閣下的心水開則與價錢，二手選擇就更全面。
第二，新樓樓花期間不能轉讓，不能短炒。
如果買入一個二手單位，假設買入的價錢很便宜，例如之前賣500萬元的單位，你現在400萬元就買到。

若樓市氣氛持續好轉，你的小區成交價上升，不排除幾個月後，有買家以450萬元洽購，如果你是造九按揭的話，差不多賺一倍了。
新樓呢？抱歉！樓花期間是不能轉讓的，你要等到收樓之後才可以出售，如果兩年樓花期，你就要等兩年了，跟以往有額外印花稅（SSD）有何分別？當然，閣下可以選擇一些短樓花期，甚至是現樓的新樓，也可以有短炒的機會。
第三，熱門抵買的新樓其實挺難抽的。
例如日出康城的Seasons Place收票逾10,000元，黃竹坑的Blue Coast收票逾20,000元，賣幾百伙而已，如何抽中？有些淡淡KOL說，逾萬票都未能沽清，可以之後再買。

事實上買過熱門新樓的朋友就知道，很多時賣淨的，都是質素比較差，例如Blue Coast主要淨下對迴旋處那一處，景觀環境不理想；或者價錢比較貴的，例如Seasons Place第二輪淨下層單位，貴了幾十萬元。要抽到已經難，抽到還要揀到自己心水單位，就更難。

要懂秤貨原則

其實現在新樓與二手樓都便宜。很多代理跟你說，新樓平過二手，其實只是銷售技巧，會最高的二手成交作對比而已，很多二手業主仍然對前景信心不足，願意減價求售的，以我所見絕大部分地區，仍是二手平過一手。
當然，正如筆者開首說，識買當然買二手，重點是要識買。

例如要知價，甚麼是便宜；甚麼是貴，這就是所說的秤貨原則。99% 用家都沒有這個觀念，所以爭筍盤就會輸。又例如你要有經驗有人脈，代理有筍盤為甚麼要給你？
如果你不是識買的，那就買新樓算了，反正現在新樓都便宜；如果你是識買的，絕對可以在二手尋寶，投資彈性更大。