新盤全年僅售9,930伙衰過08海嘯 + 二手史上最淡！代理：準備通關後大舉推盤

不過，近期內地陸續放寬防疫限制，相信離恢復通關不遠矣，配合其他壞消息漸散，料2023年本港整體住宅交投可望重展活力，量價均可在低基數下反彈，當中一手交投料重上1.5萬宗；而二手則挑戰4萬宗；至於中小型住宅樓價料升5%至8%，而豪宅樓價則冀漲5%。

2022年一二手齊遇冷 價量俱跌

利嘉閣地產董事陳大偉表示，2022年是樓市艱鉅的一年，年初先遇上Omicron變種病毒，引發第五波新冠疫情大爆發，整體住宅交投明顯萎縮，新盤更是難以推售，其後則受股市下挫及美國揭開加息序幕困擾，樓市出現價量齊跌的情況。

總結整體私宅表現，根據土地註冊處資料，截至今年12月8日為止，2022年整體私人住宅累錄38,649宗買賣登記，涉及金額約為3,704.41億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終只能錄得約4.04萬宗的超低水平，較2021年急挫41%，勢創1996年有紀錄以來的歷史新低；物業成交總值方面，預測全年將大減46%，至約3,826.30億元，由2021年逾七千億的歷史高位挫至9年來的新低。

新盤買賣僅9,930宗 差過08海嘯

先回顧一手私宅市場，2022年甫展開不久，第五波疫情爆發，政府再度實施防疫措施，導致首季發展商難以推盤，令首4個月合計，只錄得1,911宗一手私宅買賣登記。

不過，第五波疫情消散後，一手即積極重新推盤，5月至9月，連續5個月按月均錄逾千宗的登記，成為全年最旺的時期，惟年底加息壓力不斷升溫，一手登記再度回軟。

總結2022年一手私宅市場，截至12月8日，買賣登記量值分別錄得9,841宗及1,105.14億元，料全年相關量值最終可達約9,930宗及約1,110.00億元，將較去年分別挫43%及53%。

值得注意的是，一手買賣登記量除按年急挫外，不足萬宗的冷清局面，亦步進了史上最低迷的時期，比2008年金融海嘯時表現更差，反映疫情及加息雙重夾擊下的影響；而涉及1,110.00億元的登記額則是9年來最少，至於每宗平均成交價料為1,118萬元，按年將回落17.4%。

二手私樓買賣史上最淡

在二手市場方面，2022可謂隨市況起伏反覆，受惠年初預算案「財爺Plan」進一步放寬按保樓價上限至1,200萬元之物業，二手私宅買賣登記在次季表現最旺，屬今年全年的高峰期，可惜年中打後股市進一步下挫而息口持續趨升，令之後整個下半年二手私宅按月均只維持在二千宗的邊緣窄幅波動，至今未見突破。

截至今年12月8日為止，二手私宅買賣登記量值分別錄28,808宗及2,599.27億元，預期全年登記量最終錄約3.05萬宗，較2021年的5.16萬宗瀉約41%，勢創1996年有紀錄以來的新低；而全年成交總值料達2,716.30億元，將按年大跌約43%，為連升兩年後回落，並且料創近6年以來新低（見附錄圖三及附錄表三）。按每宗二手私宅平均成交價計算，2022年料為891萬元，將按年微跌約2.8%。

2023逆轉 樓價可反彈

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，自2021年9月樓價觸及歷史高位後，即持續回落，由當時的最高點計，樓價至今累積跌約18%，而單計2022年今年樓則跌約16%，此輪跌市主因是受疫情、俄烏戰爭、股市下挫及加息幾大因素影響。

不過，時至年底，以上四大因素已陸續出現轉機或正淡化，倘良好勢頭持續，有望推動2023年樓市實現否極泰來，止跌回升。

股市見底推動樓價

這一年來的跌市，先後受三大負面因素牽扯，其中股市急挫絕不可看輕。

今年初(2月時)港股自最高位25,000點反覆急跌，最低曾挫至10月底，一度跌穿15,000點水平，低見14,597點，累積下挫四成或10,300點，跌幅非常驚人。不過踏入11月，港股已見底回升，至上周末累升逾5,000點或35.5%，重上19,900點水平。

股市的顯著回升便是第一個利好訊號，單計11月份，港股便已累升3,900點，升幅達26%，是24年來錄得的最大單月升幅。

今次股票市場的反彈，反映了投資者信心回歸，股票市場的反應向來比其他經濟指標走前一步，因股市場集合了大量的投資者對未來的經濟及樓市投下信心一票，投資者勇於重投股市，就是預計了未來的好景，樓市之後亦會隨之反彈。

加息幅度漸放緩

廖偉強續指，第二個訊號是美國息口經過連番急升後，通脹之勢有所緩和，未來加息的幅度及速度有條件轉慢；近期美國聯儲局鮑威爾的講話已經由鷹轉為鴿，相信美國加息的情況會逐步收歛，對香港同樣受惠，市民在未來就不用擔心供樓息口驟升的壓力。況且整體而言，本港供樓息率尚處偏低的水平，只要經濟能復甦，市民對前景恢復信心，適度的加息仍是市場可接受的範圍。

此外，影響顯著亦是市場最期待的第三個訊號，就是內地放寬防疫措施及最終通關的可能。就內地對防疫取態的改變，中國國務院副總理孫春蘭早前已表明防疫面臨新趨勢新措施，疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全。相信病毒已經轉弱，改變疫情對區域需要的圍封，受感染者可在家居隔離等，已開始創造和香港標準相近的條件，亦意味著短期內通關的機會將大增。

內地寬防疫措施 短期通關機會大增

廖偉強表示，如最快可以在聖誕元旦或農曆新年期間可以實現有限度通關，將大大刺激市場氣氛，激活樓市價量回穩回升。因此，相信樓市最差時期在今年底或明年初將會出現，之後有機會逐步好轉。

展望2023年樓市，廖偉強認為，過去一年，市場積壓了不少購買力，大部分都在等待轉勢時機重新入市，只要市場上的負面因素漸漸散去，加上通關希望越走越近，發展商將重新積極大舉推盤，目前市場積聚可推的新盤眾多，選擇範圍亦較廣，故2023年推盤量有一定保證。

明年整體私宅買賣料重上5.5萬宗

至於二手市場方面，過去半年亦維持在低位徘徊，相信市況回暖後，二手購買力亦會同步釋放，造就一二手交投量齊齊上升。初步預期，2023年整體一二手私宅合計登記量料將由今年約4.04萬宗，大增36%至約5.50萬宗，重返之前較正常的水平；當中一手私宅買賣料達1.50萬宗，較2022年的約0.99萬宗大增約52%；而二手私宅成交量亦會較今年的3.05萬宗，大升31%至4萬宗水平。

在整體私宅成交金額方面，2023年受惠整體交投反彈帶動，一二手私宅合共成交總值料可相應大增37%，重越逾五千億元以上的近年相對高水平，惟較2021年7,094億元的歷史高位，當然仍有一定差距，但5.5萬宗及5,250億元已算是復常水平。

2023反彈市 樓價租金齊看俏

樓價走勢方面，廖偉強指出在2022年回落達近兩成，已創造了低價入市時機，隨著負面因素逐項消除，2023年樓價亦蓄勢待升；他預計，中小型住宅樓價(以全港50個指標屋苑作依據)於2023年全年將可錄得約5%至8%的升幅；而豪宅物業價格(以差估署大型單位作依據)在通關效應下同樣看好，料也有5%的上升空間。

至於租金方面，也可因應樓價上升而一併回升，當中中小型住宅租金於2023年料升3%；而豪宅租賃料仍相對遜色，租金來年表現料持平在原地踏步。

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