新盤銷情與購買力指標

你好！最近我都有去睇新樓，發現最近開售的好幾個新樓盤，銷情沒有之前那麼理想，有些樓盤甚至出現認購不足，是否代表購買力已經消化得七七八八？是否代表近期的升勢已經告一段落？現在還適合買新樓嗎？還是買二手樓好呢？

讀者莊先生

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監Anthony Sir：

你好！最近我都有去睇新樓，發現最近開售的好幾個新樓盤，銷情沒有之前那麼理想，有些樓盤甚至出現認購不足，是否代表購買力已經消化得七七八八？是否代表近期的升勢已經告一段落？現在還適合買新樓嗎？還是買二手樓好呢？

讀者莊先生

無可否認，最近的新盤銷情開始減退，之前的新盤推出反應熱烈，例如最熱爆的Grand YOHO，首批兩百多個單位，可以收票17,000票，示範單位現場，打幾次「蛇餅」。然而近期的新盤，例如香島、喜築、加多利軒等，熱情明顯減弱，僅僅超額，甚至有樓盤認購不足。有分析員認為，這反映購買力被消耗得七七八八，升勢即將告終，事實上未必如此。

如之前Grand YOHO的開價，首批呎價約12,000元，與朗屏站旁的世宙相若，大家都是西鐵站旁，新鴻基樓賣長實價，已經吸引。再加上樓盤的質素、規劃、配套都更優勝，例如有區內最大商場，多項因素配合下，這個價錢明顯偏低，搶購是很正常的事，筆者亦有同學成功第一批認購。

去到最近一批，呎價已經超過14,000元。這是策略問題，先賣平吸引市場目光，極速去貨，然後加價加推；還是開高價慢慢賣？間間都賺到盡？各有所好！

從一般人的角度看，銷情熾熱、爆飛就是成功。然而從對發展商角度看，銷情熾熱、爆飛不一定代表成功。易地而處，甚麼情況下會銷情熾熱、爆飛、勁超額？若一件商品的價值是100元，你賣120元，會排長龍嗎？賣100元，會搶購嗎？如果賣50、60元，便瘋搶了！

換句話說，如果某個樓盤，銷情非常熾熱、爆飛、超額認購幾十倍、幾百倍，無可否認，市場氣氛好、外圍因素好等都有可能，然而，最大機會是開錯價，開價遠低於客戶預期。

在商言商，最重要是賺錢，即使一天就賣光，也不代表最賺。例如你有100個單位，每個單位賣100萬元，一小時賣光，營業額就是10億元。原來每個單位賣120萬元都會有人買，不過，要賣多幾日，要一星期才賣光，營業額就是12億元。

換句話，前者一小時賣光的代價是賺少2億元。所以最理想的是銷情不俗、適度超額，剛剛賣晒。

新盤銷情轉弱，未必是因為購買力被消耗七七八八，最大可能是開價太高，買家開始覺得唔抵買。因此有兩項數據一定要睇，第一，新盤開價，與附近新盤比，價錢有否提高？與附近二手樓比，是否有合理差距？

第二，要看附近的二手成交，成價交有否提高？成交量有否提升？如果有，可能是因為新盤開價太高，買家覺買二手樓仲抵。例如位於旺角勝利道的加多利軒，呎價近20,000元起步，雖說是何文田，但實際上靠近旺角，呎價卻媲美One Homantin，是否值呢？

位於北角的尚譽，只有百多伙的單幢樓，呎價則高達24,000元，是否值呢？還有筲箕灣的香島，呎價近20,000元，比港鐵站旁的形薈還要貴，是否合理呢？

之前筆者鼓勵人買新樓，最主要是因為新樓呎價跟二手差不多，相對抵買。但是以今時今日新樓盤開價來說，部份地區似乎買二手仲抵。

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監無可否認，最近的新盤銷情開始減退，之前的新盤推出反應熱烈，例如最熱爆的Grand YOHO，首批兩百多個單位，可以收票17,000票，示範單位現場，打幾次「蛇餅」。然而近期的新盤，例如香島、喜築、加多利軒等，熱情明顯減弱，僅僅超額，甚至有樓盤認購不足。有分析員認為，這反映購買力被消耗得七七八八，升勢即將告終，事實上未必如此。

如之前Grand YOHO的開價，首批呎價約12,000元，與朗屏站旁的世宙相若，大家都是西鐵站旁，新鴻基樓賣長實價，已經吸引。再加上樓盤的質素、規劃、配套都更優勝，例如有區內最大商場，多項因素配合下，這個價錢明顯偏低，搶購是很正常的事，筆者亦有同學成功第一批認購。

去到最近一批，呎價已經超過14,000元。這是策略問題，先賣平吸引市場目光，極速去貨，然後加價加推；還是開高價慢慢賣？間間都賺到盡？各有所好！

從一般人的角度看，銷情熾熱、爆飛就是成功。然而從對發展商角度看，銷情熾熱、爆飛不一定代表成功。易地而處，甚麼情況下會銷情熾熱、爆飛、勁超額？若一件商品的價值是100元，你賣120元，會排長龍嗎？賣100元，會搶購嗎？如果賣50、60元，便瘋搶了！

換句話說，如果某個樓盤，銷情非常熾熱、爆飛、超額認購幾十倍、幾百倍，無可否認，市場氣氛好、外圍因素好等都有可能，然而，最大機會是開錯價，開價遠低於客戶預期。

在商言商，最重要是賺錢，即使一天就賣光，也不代表最賺。例如你有100個單位，每個單位賣100萬元，一小時賣光，營業額就是10億元。原來每個單位賣120萬元都會有人買，不過，要賣多幾日，要一星期才賣光，營業額就是12億元。

換句話，前者一小時賣光的代價是賺少2億元。所以最理想的是銷情不俗、適度超額，剛剛賣晒。

新盤銷情轉弱，未必是因為購買力被消耗七七八八，最大可能是開價太高，買家開始覺得唔抵買。因此有兩項數據一定要睇，第一，新盤開價，與附近新盤比，價錢有否提高？與附近二手樓比，是否有合理差距？

第二，要看附近的二手成交，成價交有否提高？成交量有否提升？如果有，可能是因為新盤開價太高，買家覺買二手樓仲抵。例如位於旺角勝利道的加多利軒，呎價近20,000元起步，雖說是何文田，但實際上靠近旺角，呎價卻媲美One Homantin，是否值呢？

位於北角的尚譽，只有百多伙的單幢樓，呎價則高達24,000元，是否值呢？還有筲箕灣的香島，呎價近20,000元，比港鐵站旁的形薈還要貴，是否合理呢？

之前筆者鼓勵人買新樓，最主要是因為新樓呎價跟二手差不多，相對抵買。但是以今時今日新樓盤開價來說，部份地區似乎買二手仲抵。

作者是1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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