新盤買家撻訂的啟示

細細注買一個逾300萬元的單位上車，如果可以做到九成按揭，首期應該足夠，供樓更加沒問題，月供萬多元而已，佔我現時月薪還不到四成，而且明年我還有機會升職呢。

最近很多新樓盤，逾300萬元就有交易，發展商還會提供二按，甚至可以借到超過九成，確實心動，但報章報道指很多新樓盤都有撻訂個案，是不是樓市的警號呢？有甚麼要小心？

文：1% Anthony　1% 投資培訓中心課程總監讀者Natalie問 ：Anthony你好，本人大學畢業已好幾年，儲了點錢，之前看你的文章，提醒我們這些上車族，可以借盡九成按揭，首期幾十萬元就可以買樓，並不是坊間吹噓的百幾萬元，令本人重拾上車信心。

細細注買一個逾300萬元的單位上車，如果可以做到九成按揭，首期應該足夠，供樓更加沒問題，月供萬多元而已，佔我現時月薪還不到四成，而且明年我還有機會升職呢。
最近很多新樓盤，逾300萬元就有交易，發展商還會提供二按，甚至可以借到超過九成，確實心動，但報章報道指很多新樓盤都有撻訂個案，是不是樓市的警號呢？有甚麼要小心？

對於很多報道，筆者都不太在乎，其中包括撻訂個案，哈哈！首先，任何時候都有人看好；有人看淡。

就當買家真的後悔買樓選擇撻訂，只代表個別買家看淡而已，除非撻訂的數量很多，如果僅寥寥幾宗個案，參考價值實在不高。

要明白他們只是散戶，尤其是細單位買家，可能跟讀者一樣，根本從未買過樓，更不要說經歷過樓市起跌。

他們很容易受到身邊的姨媽姑姐及報章報道所影響，就好似當年筆者家人抽新居屋青衣綠悠雅苑，不是有一半中籤者退出嗎？今天後悔的又是誰呢？

其次，買家撻訂可能只反映他們對個別樓盤的信心。買家都知道去到新盤展銷會，很多時都會被現場的氣氛影響。

往往落訂後返屋企諗清楚，睇多幾個樓樓盤後，才發現這個樓盤其實不太適合自己，或者發覺自己買貴了。原來另一個樓盤更適合自己，更便宜，於是選擇撻訂，也是人之常情。

再者，近期很多個撻訂案其實是因為買家計錯數！以為自己可以過到壓力測試，誰知原來過不到，被迫撻訂！

筆者都會睇新樓，亦會聽聽代理介紹，親耳聽過，原來真是有代理不懂得計數，如果連買家自己都不懂得計，中招都不知道！

最近很多新盤都提供二按，但二按的利息，一般比一按高。一按方面，舉例H+1.7% （Cap P-3.1%），即封頂上限為2.15%，計算壓力測試就是2.15% + 3% = 5.15%。

如果讀者要借二按，舉例首三年P-2.1%，即3.15%，之後調整至P-1%，即4.25%，計算壓力測試時是以整個按揭計劃中，最高的息率為準，即是4.25% + 3% = 7.25%。

計算時不是分開一、二按計算壓力測試，而是整筆貸款以最高的利率計算，例如400萬元樓價，一按240萬元、二按120萬元，不是以240萬元（5.15%）+ 120萬元（7.25%）計，而是以360萬元（7.25%）計算。

兩者每月模擬供款相差15%，以30年供款期計算，貸款人的入息要求亦由約39,000元提高至45,000元。

如果二按的供款年期短，例如只有25年，整筆貸款就要以25年計算，入息要求再提高，可想而知相差多遠！

筆者不排除個別銀行有機會較寬鬆，但這是一般計法，不少買家因為計錯數，又不夠首期被迫撻訂！

文：1% Anthony　1% 投資培訓中心課程總監對於很多報道，筆者都不太在乎，其中包括撻訂個案，哈哈！首先，任何時候都有人看好；有人看淡。

就當買家真的後悔買樓選擇撻訂，只代表個別買家看淡而已，除非撻訂的數量很多，如果僅寥寥幾宗個案，參考價值實在不高。

要明白他們只是散戶，尤其是細單位買家，可能跟讀者一樣，根本從未買過樓，更不要說經歷過樓市起跌。

他們很容易受到身邊的姨媽姑姐及報章報道所影響，就好似當年筆者家人抽新居屋青衣綠悠雅苑，不是有一半中籤者退出嗎？今天後悔的又是誰呢？

其次，買家撻訂可能只反映他們對個別樓盤的信心。買家都知道去到新盤展銷會，很多時都會被現場的氣氛影響。

往往落訂後返屋企諗清楚，睇多幾個樓樓盤後，才發現這個樓盤其實不太適合自己，或者發覺自己買貴了。原來另一個樓盤更適合自己，更便宜，於是選擇撻訂，也是人之常情。

再者，近期很多個撻訂案其實是因為買家計錯數！以為自己可以過到壓力測試，誰知原來過不到，被迫撻訂！

筆者都會睇新樓，亦會聽聽代理介紹，親耳聽過，原來真是有代理不懂得計數，如果連買家自己都不懂得計，中招都不知道！

最近很多新盤都提供二按，但二按的利息，一般比一按高。一按方面，舉例H+1.7% （Cap P-3.1%），即封頂上限為2.15%，計算壓力測試就是2.15% + 3% = 5.15%。

如果讀者要借二按，舉例首三年P-2.1%，即3.15%，之後調整至P-1%，即4.25%，計算壓力測試時是以整個按揭計劃中，最高的息率為準，即是4.25% + 3% = 7.25%。

計算時不是分開一、二按計算壓力測試，而是整筆貸款以最高的利率計算，例如400萬元樓價，一按240萬元、二按120萬元，不是以240萬元（5.15%）+ 120萬元（7.25%）計，而是以360萬元（7.25%）計算。

兩者每月模擬供款相差15%，以30年供款期計算，貸款人的入息要求亦由約39,000元提高至45,000元。

如果二按的供款年期短，例如只有25年，整筆貸款就要以25年計算，入息要求再提高，可想而知相差多遠！

筆者不排除個別銀行有機會較寬鬆，但這是一般計法，不少買家因為計錯數，又不夠首期被迫撻訂！

作者教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命
運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth