新盤映日灣受歡迎 讀者月入35,000元 持35萬元現金 借錢買樓 利弊分析｜經一專欄

撰文：諗sir（Homebloggerhk）｜圖片：unsplash、新傳媒資料室

讀者想八成按揭上樓

諗sir：本人單身，收入35,000元，平時使費不多，一大半都做了家用，現持現金約35萬元，股票約18萬元，無負債。現時住在朋友上水家中大概已經有個半月，但在中環上班。申請公屋資格超班，居屋亦然，但買400萬元樓下私樓，又過不到壓力測試。近期荃灣映日灣開售，朋友願意按較銀行高息借約30萬元給我，用八成按揭上樓（無法找人做擔保），亦只付擔得起217或218平方呎實用面積的單位。知道諗sir一直對納米樓、studio樓不太睇好，但如果租屋住同供樓都係要一個月畀萬幾元，想問我這個情況，是否應博一博？如不的話，又有甚麼建議？

「夾硬」借盡上車要小心

相信不少年輕人都遇上讀者此等問題，就是被迫「分支」出來要解決住屋問題。第一留意，寧願租樓畀10,000元月租，都不要「夾硬」借盡上車供10,000元個月。如選錯了樓入手，後果可以是（一）無人租，焗供樓而零收入；（二）有人租，租金唔高跑輸大市。有無人租都好，由於資金已用，故錯失後來買優質住宅之機會。留意賣一手樓，在售樓處有發展商高成數按揭照住、加上經紀催谷，當時看到的是扭曲市場；到收樓後放賣，看到的才是「真二手」情況，到時發現少人要已太遲。

所以才說買一手樓的開放式或studio，要三思而行；買二手雖然舊、但成交是真的，買時已可留意，等於為賣時作了打算。讀者應做的，是將股票和現金轉做債基收息，收12至15厘，50萬元可收6,000元一個月。就當再保守點，不行槓桿月收4,000多元，這筆錢亦夠去租個房，荃灣或其他地區也好，5,000至6,000元一定有。這樣做起碼不會出大錯，只用利息來租樓，等一年再打算。若是有家庭考慮，不可只租一間房，那債基月月穩定派息，都可津貼租更大的屋。

新盤映日灣很有「特色」

至於映日灣，筆者一早知此盤很有「特色」，上星期還親身去拍了些片。此樓盤是沒有底座的，如住底層，由窗跳出去跌落街唔死的機會頗高。有巴士從映日灣對出的路經過，筆者小時曾住過底層而樓下有巴士經過的單位，明白巴士經過時會感到的震感，絕不是筆者聽過有經紀銷售時說：「開冷氣係擋到震的…」。但諗深一層，開冷氣可阻隔空氣震動，話擋到震都有道理；不過單位50米附近除海景外還有車房，低層者保證經常有噪音令你瞓唔著。

住宅建築確實有冷氣天橋駁出如心廣場再到西鐵，這是真的已目測；低樓層下面有公園或花圃，如果蚊不向上飛，住在低層應無題。不過筆者向住荃灣區的人收過風，就如楊屋道街市駐紮的那批蚊，可以順風吹到萬景峯某一座。明白上述好處，就知映日灣為何有部分單位要壓低開價吸引買家，映日灣呢個樓盤打既分數。同電視播映之樓盤節目一樣，打7分起碼，諗sir個人俾夠9分！

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。