新盤市道要反底 等睇龍頭地產商出招
畢竟，美國由2022年3月起開始進入加息週期，迄今加息八次。當中6月至11月連續四次，每次加息0.75厘，市場的確需要一段時間消化。
故此，發展商推盤步伐開始加快，但不如以往般急速賣樓。
反之，有市場分析指出，中港全面通關，憧憬內地客重來開始買港樓，但事情並不是這樣，北水南調「熱情」不再，地產商失了預算，要賣樓，可能要動動腦筋，在支付條款上入手。
長實帶頭減價
最近長實集團（01113）旗下長沙灣愛海頌帶頭減價，出售餘貨「試水溫」，以價單形式推出18伙分層單位；另有4伙天台特色單位招標，共22伙單位。
以第3座38樓B室為例，實用面積785平方呎，屬三房間隔，價單定價原為2,220.5萬元，最新大幅下調約39%至1,353.8萬元，折實價近1,320萬元，相對之前提供最高直減折扣27.5%的折實價1,609.8萬元，即實際減幅約18%。價單推售18伙餘貨，全數單位即日獲認購。
但是，其他發展商未見即時跟隨，今年第一季最大型的樓盤，新鴻基地產（00016）屯門兆康 NOVO LAND 2B期醞釀推售，但由2022年底至今足足兩個月，都只是預告2月中上載樓書，明顯需要時間儲客源。
不過，上述兩大龍頭發展商，都曾經在一手市場推出過震撼市場的賣樓方式，成功搶關注製造話題。
先講長實，2014年7月開售大埔嵐山第1期，推出三房單位聯合開放式單位出售的「1+親」銷售組合，包括一個實用面積905至949平方呎三房戶，以及一個面積177至196平方呎「開放式單位」，引來市場熱話。
發展商解釋，該些單位組合主要針對大家庭買家，長者或年輕子女，既可享獨立生活空間，同時又可方便互相照應。
君柏成史上最長成交期新盤
同系聯同帝國集團發展的何文田豪宅君柏，2016年重推現樓貨尾時首度引入「先住後付」計劃，只需付兩成樓價即可入住單位，成交期長達12年，即2028年才完成交易，為新盤史上最長的成交期。
據知，當日重推並售出34伙貨尾，有約七成買家採用此計劃。
另新地NOVO LAND 2B期同屋苑的NOVO LAND 1期，向開放式單位買家提供「漸進式供款計劃」第一按揭貸款，由指定財務機構借出，最高借貸額為樓價85%，首36個月利率為P減2.5厘，其後利率為P。
當然，選用漸進式供款計劃，可以享受首三年的「蜜月期」，但之後由於利息及貸款額增加，利息開支會大增。
雖然可在高息前轉按，但屆時銀行會為申請人進行壓力測試，以及重新審視入息證明。
新地賣樓設五花八門按揭
事實上，新地多年來賣樓設五花八門按揭，在市淡中絕非第一次。
2016年6月市況略見短暫放緩，新地公布元朗錦田PARK YOHO Venezia首張價單時，推出突破的「至高無上King’s Key 120」計劃。
買家可連同現時持有之物業，在毋須入息審查下，向發展商旗下財務公司借足新購物業樓價的120%，為近年首次有發展商為買家「借凸」樓價，所涉之原有物業，更可為未完全清還貸款的單位。
另一次為2013年，當年為遏抑樓價升勢，近年政府不斷為樓市加辣，先後推出了額外印花稅 （SSD）、買家印花稅（BSD）及雙倍印花稅 （DSD），杜絕炒家及內地客。
加上2013年4月底一手新例實施，樓市在雙重夾擊下，新盤市場曾如一池死水，發展商為求殺出重圍，只好以劈價送稅的招數作招徠。
新地就在2013年10月，率先變相劈價開售九龍站天璽181伙，送出相當於樓價近40%的置業優惠，更為買家補貼高達70%的BSD，希望再次吸引豪宅投資者和內地客入市，為新盤搶客戰展開序幕。
由於當時市場餓盤已久，買家對「辣稅」補貼相當受落。
當中天璽首批單位收逾2,000個認購登記，成為一手新例後的首個「收票王」。
逸瓏灣直減樓價
及後有個別發展商更為進取，索性採取直減樓價的辦法為買家補貼「辣招稅」。
正如2014年6月，信和置業（00083）等發展的大埔逸瓏灣，發展商為首批單位03提供最高19.25%的折扣優惠。
除了即供優惠外，當中亦包括7.5% BSD及3.75% DSD折扣，該筆優惠可直減樓價。
故在2023年新盤銷售的支付條款上，隨時又是一場極具睇頭的商戰，新一輪新盤大戰已如箭在弦。
餘貨大單位撐起一手市場
今年至2月中為止，尚未有全新盤應市，靠新盤餘貨撐起一手市場，而且主要是大單位。
新地旗下的何文田天鑄，日前以招標方式售出1座17樓A室，實用面積2,019平方呎，四房間隔、設私人升降機大堂，單位以8,609.8888萬元售出，成交呎價42,644元。
另鷹君（00041）發展的大埔白石角朗濤，亦剛售出一伙四房單位，為2座7樓B室，實用面積1,739平方呎，為四房連雙套房間隔，以4,225.8萬元招標成交，成交呎價24,300元。
4房大單位有市場
會德豐地產啟德GRANDE MONACO亦錄得一宗四房成交，單位為1A座3樓B單位，實用面積961平方呎，成交價2,414.3萬元，成交呎價25,123元。據悉，買家為新香港人，因看好啟德發展前景，故購入單位自用。
香港置業行政總裁馬泰陽稱，自從中港全面恢復通關後，且持續加息的憂慮似有消散之勢，令樓市交投氣氛持續向好，目前各區新盤「整裝待發」階段，相信短期將掀起新盤大戰，帶動樓市氣氛進一步升溫，估計未來一、二手將同步造好，樓價亦穩中回升，維持當下樓市的「陽春」局面。
嘉華國際營業及市場策劃總監（香港地產）温偉明認為，通關將重新連繫本港及內地經濟，為香港注入強心針，惟固本培元需時，希望政府推出更多政策，吸納內地人才及資金來港。
他又表示，香港中產的持貨實力強，計及稅務等成本，業主會考慮「賣咗未必買得返」，對2023年樓市發展感樂觀。
另外，中文大學商學院講師李錦榮認為，美國利率2023年有機會見頂，加幅或會逐步收窄，就算出現個別季度經濟增長放緩或倒退，聯儲局都可透過利率政策達至刺激效果，暫未看到持續性的經濟收縮。
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