新盤劈價 樓花盤罕售 樓價仲會唔會跌 教你咁睇 | 香港樓市2018
撰文：麗爾 ｜圖片：新傳媒資料庫
被市場形容為「劏房之城」的紅磡環海．東岸，早在入伙前市場已湧現逾130個「未收樓、先放售」的樓花放盤。政府早年為打擊炒賣風氣，便出招禁止樓花期轉售物業。據悉樓盤因屬舊契項目，可獲豁免樓花期內禁售限制。
率先推出拍賣的單位為1C座高層D室，實用面積230方呎。開價528萬元，呎價22,957元。將於本月10日由黃開基拍賣行推出。
原業主2015年以逾480萬元購入，如以底價拍出，開價只較買入價高8%。資料顯示，是次拍賣盤是環海．東岸9月5日開售的首批單位，業主選擇以俗稱「滴滴金」或「月供首期」方式供樓（入伙前先支付樓價20%），簽訂正式買賣合約時先付10%定金，餘下10%定金，須於600天內分10期繳付，每月供款1%（4.872萬元）。
環海．東岸放盤有增無減，隨着入伙在即及加息，由上月約120個增至本月逾130個，入場費450萬元。屋苑部份放盤呎價低於2萬元，包括1A座低層H室一房，叫價630萬元，呎價19,565元。
資料顯示，除了環海．東岸外，近期亦有不少新盤屬舊契項目，如新世界(0017)北角柏蔚山、恒地(0012)長沙灣單幢曉珀、同系北角維峯‧浚滙等。
筲箕灣逸瑆為加息後首個新盤劈價賣樓, 該屋苑屬麗新（0488）與市建局發展項目。上個月起開售至今僅賣出5伙單位。發展商見銷情量欠佳，便修改2號價單將涉及12伙大幅劈價出售，減幅普遍達一成。
發展商推出「540天升級靈活付款計劃」吸引買家入市，可獲4%折扣優惠。另外亦將兩張價單的最高折扣由原本的8%增加至11%。面對加息周期，發展商提高按揭成數吸客，由原本的一按最高7成，變為一按最高8成半。
屋苑12樓A室，實用面積386方呎。曾定價971.6萬元，大減價97.2萬元或一成至874.4萬元，呎價22,653元。扣除最高折扣11%，折實價864.7萬元，呎價22,402元。
以該單位室為例，折實價864.7萬元，首期即為129.7萬元，較原先的7成按揭，首期259.4萬元大幅降低一半。
旺角逸新於上月22日亦減價求售，28樓A室1房間隔單位，實用312方呎，連天台220方呎。由去年8月時的851.2萬元，呎價27,282元。
大減價至743.11萬元，呎價23,818元。短短一年間劈價108.1萬元，減幅高達12.7%。最高折扣7%，折實售691.1萬元，呎價22,151元。
恒地上月發售的西營盤藝里坊‧1號，錄得首宗撻訂個案。單位為8樓A室，實用面積421方呎，兩房間隔。上月22號以1200.892萬元售出，買家簽訂臨時買賣合約後，交易再未有發展，發展商沒收5%訂金，涉逾60萬元。
土地註冊處公布，9月份送交該處註冊的所有種類樓宇買賣合約共4,799份，按月下跌28.2%，按年跌36.4%。
9月份的樓宇買賣合約總值455億港元，按月下跌25.4%，按年跌19.6%。
上月份買賣合約中，住宅樓宇買賣合約共3,500份，按月下跌27.4%，按年跌37.8%。住宅樓宇買賣合約總值371億元，按月跌20.7%，按年跌18.1%。市民查冊的次數亦有下跌，共380,629次，按月跌20.4%，按年跌12.2%。
想知到底樓價仲會不會跌？本刑專欄作家Ann姐教路，3個因素將會為大家揭曉真相。
利息急升
一個與樓市有密切關係的，是利息。
近年樓價急升的其中一個原因，是因為世界各國都印銀紙，令到資金泛濫，利息偏低，供樓成本平，自然會吸引人借錢買樓。
史上供樓利息最低大約是2010年，當時我們新造按揭利率最低是H+0.65%，H不到0.3%，即是實際利率低於1%，最記得當時買一個150萬的單位，以當時標準7成按揭計，供樓只是3千多元，利息只是8百多元，但就可以租到7千多元，買一間賺一間。
如果市場利率不斷上升，升到一個點，買樓的人根本供唔起樓，又或者根本就過唔到壓力測試，個個都買唔起，就要小心。近年利息仍然偏低，雖然加息週期將至，但看不到會加很多，最多都係加1、2%，對供款來說影響不大。
金融市場動盪
過往有好幾次跌市，其實都是受到金融市場動盪影響。
師傅教落，股市、樓市其實密切關係，股市先行，大約會領先三個月至半年，如果見到股市大跌，股災出現，就要小心了。看看之前幾次跌市，1997年亞洲金融風暴，2008年金融海嘯，以至2015年大陸股災，都是令到樓市下跌的主要動力。
以2008年為例，2007年底股市亦很旺，衝破30000點，後來從高位回落，然後是雷曼事件，市場恐慌到極點，股市大約先行了大半年。再看2015年中大陸股災，樓市亦隨即爆破，尤其細價樓下跌更急。想預知樓市幾時跌，可以留意一下股市幾時爆破，或者會有啟示。
回報急跌
反而最大的影響是樓價太高，租回追唔上，回報太低，收租蝕本！例如有些熱炒的上車屋苑，520萬的樓只能租1.1萬，回報只有2.5%，只要利息加一、兩次，又或者樓價再升多幾十萬，供樓利率就會超越收租回報，即是說買樓收租是蝕本生意！
如果樓價唔可以持續不斷上升，同時回報又跌，點解仲要買樓收租呢？不如賣咗佢食咗佢好過啦！就會引發賣樓潮。
當年97年其中一個劈價的理由是，供樓利息遠高於租金回報，當年收租8千元的單位，借樓要近2萬，一旦樓市調整，樓價下跌，根本守唔住，一間要貼1.2萬，五間就要貼6萬，點守？所以大家可以留意住，如果按揭利率超越租金回報，可能是跌市的先兆。
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