新界大西北「輪住爆」 鐵路沿線屋苑破頂：連流浮山都有得炒？
撰文：經一編輯部｜ 圖片：中新社
由長實地產(1113)發展的洪水橋住宅新盤#LYOS，位於洪元路2號，預計關鍵日期為2023年9月30日，即是樓花期近兩年，但因為「北部都會區」成為了近期市場高度關注的樓市議題，令項目備受注目。
項目首張價單折實平均呎價為15,503元，較同區二手樓尚城平均二手呎價1.1萬元，高出近4成，但銷情熾熱，已沽出超過300伙，佔全盤341伙近九成，當中複式戶最高呎價突破20,000元，成為洪水橋區的新指標。
元朗屢錄破頂成交
區內二手市場亦有價有市。其中元朗區更屢錄破頂成交，位於朗屏站隔離的世宙，新近錄得破頂成交。
中原地產元朗副區域營業經理王勤學表示，屋苑2座高層A室，實用面積646平方呎，三房套房連儲物房間隔，叫價1,040萬元，微減20萬元，以1,020萬元沽出，實用呎價15,789元，樓價創屋苑新高。
據了解，原業主於2015年12月以869.4萬元一手買入單位，持貨6年沽出，帳面獲利150.6萬元，單位期內升值17%。
王勤學續指，同樣位於元朗的尚悅‧嶺一個一房單位，剛以逾1.9萬元呎價成交。單位為1座高層E室，實用面積266平方呎，1房間隔，叫價530萬元，議價以513萬元沽出，實用呎價19,286元，為該屋苑一房分層戶二手呎價新高。原業主於2018年11月以431萬元一手買入單位，持貨3年轉售，帳面獲利82萬元或19%。
同區Park YOHO最新有即睇即買二手成交。
屋苑11B座高層C室售出，實用面積649平方呎，採3房間隔，叫價880萬元，議價後以866萬成交，實用呎價13,344元。
買家為區內租客，認為長遠計租樓並不划算，加上樓價穩升，於是加快入市，即睇即買。據了解，原業主則於2016年8月，以681萬元一手購入單位，持貨5年沽出，賬面獲利185萬，升值27%。
瓏門一房743萬造價新高
鄰區屯門站上蓋的瓏門，亦出現造價新高成交。
中原地產高級分行經理葉津榮表示，瓏門II第 8座高層G室，實用面積379平方呎，一房間隔，不設睇樓，叫價780萬元，議價後以743萬元沽出，實用呎價19,604元，創同類單位造價新高。
買家為同區上車客，鍾情瓏門位置方便，而上址屬高層，景觀開揚，見樓價符合預算，迅速承接。原業主於2017年4月以560萬元買入單位，自住4年轉售，帳面獲利183萬元，升值33%。
貼近市區的新界屋苑，就更為吃香。位於青衣機鐵站上蓋的盈翠半島，一伙6座高層H室單位，實用面積約518平方呎，兩房間隔，外望藍巴勒海峽，景觀開揚，裝修新淨。
原業主本月叫價1,020萬元，最終願減20萬元，以1,000萬元易手，折合平均實用呎價約19,305元，是次成交價為屋苑兩房分層新高價。原業主於2013年以603萬元買入單位，持貨8年，帳面獲利397萬元，單位期內升值約66%。
樂悠居呎價升穿兩萬
一海之隔的荃灣樂悠居，呎價升穿20,000元。代理指，物業低層18室，實用面積312平方呎，1房間隔，以649萬元成交，實用呎價20,801元，創屋苑標準戶呎價新高。原業主2018年5月以575萬元購入，持貨3年多帳面獲利約74萬元或約13%。
中原地產高級資深區域營業經理余俊文表示，除上述成交，本月另外2宗呎價逾2萬元之成交均為高層06室，實用312平方呎，1房間隔，分別以629萬元及635萬元成交，實用呎價分別為20,160元及20,353元。
香港置業研究部董事王品弟表示，日前美聯儲局宣布維持利率於0至0.25厘之間；雖然亦同時宣布將縮減買債規模，但相信低息環境仍然持續，為其中一個有利樓市的因素。另外，隨著今年疫情緩和，樓市交投轉趨活躍。
利嘉閣地產總裁廖偉強表示，本港抗疫多時，最近內地與香港兩地通關漸見曙光，市民寄望經濟會進一步復蘇，樓價會繼續上揚，刺激部分買家加快入市決定。加上近月多個新盤接二連三開售，大批落空買家陸續回流二手市場，整體二手交投稍回暖。
汪敦敬建議政府開設短期供應小組
祥益地產總裁汪敦敬指出，一手住宅價格高企，二手樓的角色就只有逐步追落後，市場就成為了一種長升長有的結構，這種結構是因為供求失衡而來，而不是泡沫，要令到樓價升得健康，必先要改變這種結構性。
他強烈建議政府要開設針對5年內的短期供應小組，如果短期供應量能增加，一手住宅市場就可能在兩至三年之後的開價中，「跳價」情況應會減慢。
北部都會區不乏新供應
配合政府打造北部都會區，不少發展商部署推售多個區內項目，其中洪水橋最快明年中再有新項目應市。
泛海(00129)執行董事關堡林表示，集團在「北部都會區」已經擁有3個發展項目，當中2個是獨資項目，分別位於藍地和洪水橋。而另一個合資項目位於古洞。
當中在洪水橋的項目一共提供1,025個單位，現時正進行地基平整，預計2022年初入紙申請預售樓花同意書，最快年中可以推出市場發售。
流浮山將興建5,669伙
另一方面，位於流浮山天月路北面的地皮，地盤面積14萬平方呎，現時規劃為「綠化地帶」、「休憩用地」等用途，新地(00016)相關戈士申請改劃成為「住宅(乙類)」用途，計劃以地積比率3倍，興建5幢5至25層高分層住宅，總樓面41.1萬平方呎，將會提供約840伙。
至於早前發展商已經在上述地盤南面天影路一幅56萬平方呎綠化地，申請興建14幢住宅及非住宅大樓，提供約4,829伙。連同今次申請，兩宗申請涉及多達70萬平方呎用地，將會興建5,669伙。
發展局局長黃偉綸日前提到，北部都會區未來10年將陸續見到成果，其中古洞北及粉嶺北新發展區，2024年起已有部分單位入伙，未來10年將有約20萬個單位入伙。
未來北部都會區或有三間大型醫院，包括已於未來北環綫古洞站附近預留土地興建其中一間新醫院。
前立法會主席曾鈺成日前公開表示，過去政府沒有真正研究發展新界。他認為，政府應大面積收回新界土地，相信難度不大，因村民很樂意政府收地，而且政府還可以動用《收回土地條例》。他補充指政府應盡快就北部都會區提出更詳細的計劃，不應只是空談。
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