新樓定價回歸現實

文：1% Anthony

讀者Michael問：Anthony你好！聽見很多專家的分析說，未來住宅供應多，新盤將會繼續減價，貼近周邊的二手樓，甚至平過二手樓，這樣會拖冧樓市，真的是這樣嗎？最近本人都有去睇樓，其中一個新盤，旁邊有一幢約三年樓齡的二手樓，兩者價錢差不多，呎價約15,000元，請問應買新樓還是二手樓？
專家們的邏輯推論是：
前提一：每個人都喜歡買新樓多過買二手樓；
前提二：新樓應該要比二手價錢貴一至兩成；
前提三：現在發展商新盤開價貼近二手，甚至低過二手。
結論：既然發展商減價，附近二手樓亦要減，因此二手樓價會冧。

理論上看似合情合理，然而，在實戰操作上又是另一回事。
首先，每個人都喜歡買新樓多過買二手樓嗎？
最少，筆者與大部分投資兵團戰友、投資者朋友並非如此。
最重要因是，現時大部分新樓都是樓花，而且是遠期樓花。
舉例說，A是新樓盤，30個月後入伙；旁邊的B樓齡三年；兩個項目質素相若，價錢相若，你揀邊個？
一般人都會揀A，全新樓嘛；相反，投資者很多時候會揀B！
從質素角度看，一般人可能會覺得二手樓較殘舊，不及新樓好。
筆者曾住過全新樓及半新樓，事實上很多二手半新樓，只要保養得宜，稍為翻新清潔一下，基本上與新樓沒有明顯分別，即使發展商附送的電器，也很少會在頭幾年壞掉。

從現金流角度看，買新樓即供付款著數多多，絕大部分買家都會揀即供付款，意思就是即使單位未入伙，買家都要即時開始供樓。
一個600萬元單位，敘造50%按揭，按息2.15厘，供30年計算，月供是11,315元，每月收租17,000元。
如果買的是A，30個月樓花期的新樓，即未來30個月每月要供11,315元，但是連1元租金都收不到，每個月是負現金流。
如果買的是B，三年二手半新樓，即時可放租，每個月租金收入17,000元，扣除管理費，正現金流逾4,000元，一來一回，每個月相差近16,000元，30個月就是48萬元。

從其他細節看，二手半新樓是現樓，買家可以入屋睇清楚；新樓是樓花，收樓時隨時會有Surprise。
又例如，管理費不停加，早幾年入伙的物業，管理費每平方呎介乎2至3元，今天的新樓管理費隨時高達每平方呎5元。
將來賣出去，質素相若，一幢新入伙，一幢五年多，價錢會有多大分別？
所以，筆者真的不明白，為何仍然迷信新樓應該要貴過二手樓兩成呢？莫說同價，就算貴少少，都情願買二手樓。
筆者認為，新樓盤減價至與二手相若的水平，對旁邊的二手半新樓沒有太大壓力，亦不會因此而拖跨樓價，只是回歸現實吧了。如果筆者是讀者，筆者情願買旁邊那幢二手半新樓了。

文：1% Anthony專家們的邏輯推論是：

前提一：每個人都喜歡買新樓多過買二手樓；

前提二：新樓應該要比二手價錢貴一至兩成；

前提三：現在發展商新盤開價貼近二手，甚至低過二手。

結論：既然發展商減價，附近二手樓亦要減，因此二手樓價會冧。

理論上看似合情合理，然而，在實戰操作上又是另一回事。

首先，每個人都喜歡買新樓多過買二手樓嗎？

最少，筆者與大部分投資兵團戰友、投資者朋友並非如此。

最重要因是，現時大部分新樓都是樓花，而且是遠期樓花。

舉例說，A是新樓盤，30個月後入伙；旁邊的B樓齡三年；兩個項目質素相若，價錢相若，你揀邊個？

一般人都會揀A，全新樓嘛；相反，投資者很多時候會揀B！

從質素角度看，一般人可能會覺得二手樓較殘舊，不及新樓好。

筆者曾住過全新樓及半新樓，事實上很多二手半新樓，只要保養得宜，稍為翻新清潔一下，基本上與新樓沒有明顯分別，即使發展商附送的電器，也很少會在頭幾年壞掉。

從現金流角度看，買新樓即供付款著數多多，絕大部分買家都會揀即供付款，意思就是即使單位未入伙，買家都要即時開始供樓。

一個600萬元單位，敘造50%按揭，按息2.15厘，供30年計算，月供是11,315元，每月收租17,000元。

如果買的是A，30個月樓花期的新樓，即未來30個月每月要供11,315元，但是連1元租金都收不到，每個月是負現金流。

如果買的是B，三年二手半新樓，即時可放租，每個月租金收入17,000元，扣除管理費，正現金流逾4,000元，一來一回，每個月相差近16,000元，30個月就是48萬元。

從其他細節看，二手半新樓是現樓，買家可以入屋睇清楚；新樓是樓花，收樓時隨時會有Surprise。

又例如，管理費不停加，早幾年入伙的物業，管理費每平方呎介乎2至3元，今天的新樓管理費隨時高達每平方呎5元。

將來賣出去，質素相若，一幢新入伙，一幢五年多，價錢會有多大分別？

所以，筆者真的不明白，為何仍然迷信新樓應該要貴過二手樓兩成呢？莫說同價，就算貴少少，都情願買二手樓。

筆者認為，新樓盤減價至與二手相若的水平，對旁邊的二手半新樓沒有太大壓力，亦不會因此而拖跨樓價，只是回歸現實吧了。如果筆者是讀者，筆者情願買旁邊那幢二手半新樓了。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。