新樓大量供應之謎

筆者：「有啲仲話要跌四、五成添。」
朋友：「驚唔驚？」
筆者：「舊年年頭，個個專家都係咁講架啦。」
朋友：「但係嚟緊市場有好多供應喎。」
筆者：「係咩？有幾多？」
朋友：「陳茂波話未來三、四年，潛在供應有83,000個喎！」
筆者：「咁係咪真係算多先？」

自從大陸股災之後，全城唱淡。專家、學者、傳媒紛紛搜羅負面因素大造文章，其中一點是供應量。

發展局局長陳茂波日前指出，未來三至四年的潛在新單位供應量將達83,000個，明年大約有20,000個，創10年新高，算唔算高呢？會唔會好似當年「八萬五」年代，大幅拖冧樓市呢？

每年20,000伙屬正常供應水平

翻查差餉物業估價處的資料，1997至2004年的私人住宅落成量分別是18,202伙、22,278伙、35,322伙、25,790伙、26,262伙、34,035伙、26,397伙、26,036伙，直到2005年開始才跌破20,000伙，往後10年就進入低供應年代。

陳茂波局長提到未來幾年，每年20,000伙潛在供應，其實只是正常水平而已，高峰期每年有30,000多伙呢！只是因為過去10年供應少，所以顯得特別高。

其次，所謂潛在供應量，根據過往經驗，通常都要打個折的，且看最後公布數字再下定論吧！

還有一個數字遊戲，大家可能忽略了。很多時候政府公布的數字，都喜歡用「中小型單位」這個名詞，所謂中小型單位，意思是指70平方米以下，即是大約770呎以下的單位。

這個範圍很闊，以2010年的數據為例，全年13,405伙，面積在40平方米以下的小型單位，佔689伙，即總數的5%，面積在40至70平方米之間的中型單位，佔6,742伙，即總數的50%。

以新樓的開則評估，300呎以下的多數是開放式，300幾呎的多數是一房，400幾呎至500幾呎的多數是兩房，600幾呎至700幾呎的多數是三房，換句話說，過去10年的新盤，絕大部分都是兩房至三房的中型單位，甚少一房甚至開放式單位。

愈多細單位 供應愈多

未來的供應呢？那些單位是新供應的主流？

最近有睇樓的朋友都知道，為了將「Lump Sum」壓低，令更多市民可以借到錢買到樓，大量一房、開放式單位登場，以環海．東岸為例，全盤千多伙幾乎全數都是這個類別，最細的單位不到200呎。

問題在那裡？兩個、三個開放式單位，才等於一個中型單位。只要提高開放式、一房單位的比例，新落成單位伙數自然就會多！

對外公布的數據自然就很有霸氣，1,000伙？是的，確實是1,000伙，然而按面積及居住人數計算，其實等於之前的500伙而已。

陳茂波說來年會有20,000伙供應，就當真係有，當中微單位又佔幾多呢？新樓供應量係咪真係講得咁多呢？讀者宜細心分析。