【新手置業】買二手樓上車注意5大程序 可輕鬆避免撻訂｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash
今期筆者的「上車」教學，教買二手樓的程序，供有意「上車」的讀者參考。
1. 揀樓及估價
在揀樓前，大多買家也會向銀行或按揭中介，確認其入息能承造的按揭金額及諮詢意見，例如若首期不多，應承造按揭保險的高成數按揭；抑或可支付較多首期，以節省按揭保險上的開支。
此外，如對該物業有興趣，應向地產經紀索取物業查冊，並確認該單位沒有建築物頒令、凶宅單位、送契及業權爭議等有可能影響按揭審批的問題。
若物業查冊上發現曾有業主在單位內「自然死亡」，而「自然死亡」並不列入凶宅範圍內，故能按正常情況承造按揭。即使物業有維修令、凶宅單位、送契及業權爭議等問題，亦不代表銀行不能承造按揭，買家應在購買物業時應多加留神。
查看土地查冊後，不妨向銀行查詢物業估值，以確認購入物業價錢是否合理。如物業估值比買價高，即購入物業在價錢上亦屬化算；相反，如物業估值比買價低，理應向地產經紀或業主商討價錢。因估價和買價相差太大，有機會影響承造按揭的金額。
2. 簽訂臨時買賣合約
買家和賣家確認價錢及條款後，地產經紀會為雙方議定臨時買賣合約，合約上會列明購買雙方個人資料、成交價、物業地址、成交日期、單位狀況、連同傢具電器、支付佣金，以及交吉或連租約買入物業。
買方需在簽訂合約時，向賣家同時支付樓價3%至5%的「細訂」，如中途其中一方反悔，便需要賠償等額的「細訂」。
3. 選用銀行認可律師樓
雙方在簽訂臨時買賣合約後的14天內，需要前往律師樓簽署「正式買賣合約」，同時亦需支付「大訂」。
「大訂」為扣除細訂後的樓價餘額的10%，準業主亦需在簽署正式買賣合約時，同時準備物業的「釐印費」。而在選用律師樓時，應留意律師樓信譽、口碑及價錢，買賣物業的律師費介乎6,000元至8,000元不等。
4. 申請按揭
在簽署臨時買賣合約後，便可向銀行申請按揭，申請按揭需時約兩至三星期，準業主亦應注意成交日期並預留時間申請按揭。
如購入物業屬樓齡較大、有建築物頒令或村屋等，大多銀行亦會對此類型物業作出驗樓，申請者應預留充足時間，給銀行作出相關安排。
5. 物業成交
在成交期前，賣家一般會提供兩次入屋睇樓的機會，如銀行需向物業作出實地視察，買家可視乎情況作出安排。
在成交前，準業主亦應前往單位進行覆檢，主要檢查如傢具和單位內部，是否和簽訂臨時買賣合約上的條款有所出入。
在正式成交當日，如有承造按揭，銀行會把承造按揭金額存進代表買家的律師樓賬戶裏，而雙方律師樓會再次查看樓契是否無誤，再由代表買方的律師樓，向代表賣方的律師樓支付尾數，並簽訂「轉讓契」完成交易。
最後賣方會經地產經紀或親身把鎖匙交到買方手上，而買方亦可正式收樓並準備裝修及安排入伙。
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