新房策影響有幾大 施永青樓市最新預言| 香港樓市2018

撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫

空置稅作用不大

政府早前公布數據，近年已落成樓宇但仍未售出的一手私人住宅單位數目約有9,000個。林鄭建議修例，就空置的一手私人住宅單位徵收「額外差餉」。如果這些單位在過去12個月內，有超過6個月的時間並未作居住或出租用途，便會被視為空置單位，有關業主須繳付「額外差餉」，金額為該單位的應課差餉租值的兩倍（即200%），即大約相等於樓價的5%。

中原創辦人施永青認為空置稅無太大作用，在目前空置量已屬很低的情況下，要再騰出單位相當困難。 港大鄒廣榮表示，政府對一手樓徵收空置稅，不會對樓價造成直接的負面影響，始終市場上一手空置單位不多，而業主可考慮將單位放租，即能避免有關稅項。

另外，政府會修改「預售樓花同意方案」，要求發展商每次推售的住宅單位數目，均不能少於有關預售樓花同意書所涵蓋的住宅單位總數的20%。

施永青質疑，究竟樓花每次須賣20%， 是以整個項目計，抑或分期數計，以往所見，一期可有幾幢，甚或一幢分幾期，實際操作還需政府作指引。然而此政策勢必減低發展商靈活性，每次賣的單位數量更多，定錯價的代價會更大。因應新政策，發展商之後可能先訂高價，賣不出後才減價，令平價盤出現的機會降低。

新招下，政府亦要慎防發展商鬧情緒，他們不申請預售樓花同意書，等到入伙才發售，以致樓花供應愈來愈少。發展商以前未起好樓已主動提早申請入伙紙，之後可能延至落成後、最後期限到期前才申請。施永青預期，發展商根據批地限制，起樓速度減慢，但相信不會拖延至限期以外，因限期之內已有足夠時間「走盞」。

新政策令發展商拖慢出售樓花步伐，因為樓花不用徵空置稅，故會轉而先賣受空置稅影響的「賣剩蔗」，消費者選擇也因而減少。

除空置稅外，政府有意改撥原本計劃作私營房屋的用地作公營房屋發展，當中包括九幅位於啟德和安達臣道石礦場的私營房屋用地，可提供約10,600個單位。市場憂慮安達臣道的公營房屋比例將達9成， 或會變成「翻版天水圍」。發展局局長黃偉綸本週二（7月3日）反駁， 指公營房屋部份多少可售賣、多少出租，還需進一步研究，分佈會以整區作考慮。

冠域關焯照表示，原作私樓的土地改作公營房屋發展，其實仍然填補不了市民對公屋的需求。私樓市場供應下降而需求不變，樓價仍然會被推上，升幅或比預期快。

政府有意將資助出售房屋定價與市價脫鈎，改以市民負擔能力計算，令居屋售價下調至市價五二折。關焯照指，隨樓市價格上升而供應不變，資助房屋的折扣將會愈來愈大，會造成後遺症。

關焯照預期，資助出售房屋房屋價格大減，會促使市民「搵人頭抽居屋」，如剛滿18歲、仍為學生的子女，又或是已是退休人士的父母。居屋認購人數上升，令原本有需要買居屋中籤機會大減，政策幫不了原先受眾。

今年遞交申請表的人數約有15萬，若重開申請，人數或會增至20至30萬人，倘若分配不周，政府將更難交代。

居屋與私人市場脫鈎

施永青亦認同居屋入息上限定得太高，太多人加入抽籤，令真正有需求的人抽不到。他認為應將入息上限下降，先幫助最有困難的人上車，30,000至35,000元為理想數字。

他不贊成港人首次置業先導計劃的入息上限高於居屋。他指出政府此舉是為了面面俱圓，顯示政府有照顧到不同階層的市民。

資源豐富，層層照顧可理解，但資源匱乏時就須幫助最有需要的人士。

他認為應公屋優先，其次為綠置居，「居屋都不夠，搞咩先導計劃？」

對於有人指現時是分配不均，並不是房屋不夠，應將用來投資的單位騰出。他反對這種說法，社會不止講求分配，靠分配空置單位作用有限。香港人一般每人住160呎， 空置單位只有10%，即使騰出每人所佔也只會增至170至180呎，增加土地供應才可長遠解決住屋問題。

對於樓市升幅，中原創辦人施永青認為，雖然香港目前樓價升得並不健康，但資金仍然充裕。升勢未會太快冷卻，預料本地樓價下半年升幅將是上半年的一半，即約5%。

他續指，影響樓價的因素很多。目前世界政經變化大，中、美貿易摩擦對樓市有一定壓抑作用。美國轉而制約內地發展，如果內地發展不如以前暢順，多少會影響內地經濟，內地資金來港避險減少，會否影響香港仍有待觀察。

然而，他認爲加息影響不大。反而，加息初期伴隨著經濟增長、失業率下降等因素，這些因素都有利於樓市。

通常息口要超越經濟增長才有壓抑作用，惟本港今年首季經濟增長達4.7%，息口難以追及此水平。 前立法會議員姚松炎稱，是次政府推出的房屋政策只是針對公營房屋，私人樓宇的供應無大幅增加。「如果政策是造大個餅，即是全面增加公、私營房屋供應，樓價就一定會下跌。

「但如今只是將按原有的供應， 再加大公營房屋及資助性房屋的比例，市場上的私人供應依然不足。因此，新政策未必令本地樓價出現大幅調整。」

發展商有策略避稅

有別於施永青，姚松炎相信，一手樓徵收空置稅的政策短期或會影響樓價，原因是發展商將會加快推盤，而近日市場的確有此趨勢。他預計，市場將需要時間作適應期，目前市場的一手供應略有增加，但相信情況只會維持一段短暫的時間，僅2至3個月。他相信發展商會很快找到破解方法，如找一些空殻公司去承租，或是其他政策上的漏洞，讓買家有方法避開一手樓空置稅。

他認為，本地樓價升幅將進一步放緩，相比年初升幅，會逐漸減少，至年底同年增幅可能只是低單位數，甚至接近零，但卻不至於下跌。目前美國已加息7次，香港銀行同業拆息（Hibor）亦升穿2厘，未來樓價走向關鍵是看息口走向通脹率、中、美貿易戰會否令經濟增長放緩等因素。

港大鄒廣榮則認為，本地樓市會受內地的經濟影響，如內地經濟數據突然轉差，中、美貿易之間的關係進一步惡化的話，本地經濟都會受到牽連，到時樓市亦很難持續上升。

據歷史數據顯示，本地樓價跟人民幣走勢呈正面關係，如人民幣走勢持續疲弱，樓價亦有機會跟隨調整。

而香港樓價的另一個變數是發展商推盤意慾。下半年大約有11,000伙一手單位應市（見表三），當中由信和置業（00083）及華人置業（00127）發展的凱匯將成焦點。 本地發展商預料，下半年樓市仍會正面增長。

華懋蔡宏興認為，政府徵收空置稅，對增加市場供應的作用不大。現時華懋手頭上貨尾不多，只有約100餘個貨尾單位，均屬大單位，單位面積全部超過800平方呎，主要是洋房單位。華懋會按原有計劃部署銷售，不會加快推貨。他又指，徵收空置稅不會影響華懋投地的意欲，只要計出項目有利潤空間，集團亦會考慮投地。

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