依家買得樓未 新房策下的上車攻略 | 香港樓市2018 | 娥六招
撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
新政策助基層上車
早前一手居屋呎價超過萬元引起社會關注，是次政府計劃在資助房屋定價將與市價脫鈎，資助房屋出售定價的最新方式計算為市價五二折，所有資助房屋則低於市價七折出售。
最新一批「綠置居」定價折扣率將比居屋多10個百分點，定價約為市價四二折。 今年年底推出的「綠置居」，將會實施以上政策，至於是否適用於2018居屋出售計劃，則有待研究。
最新一期居屋申請反能應熱強烈，增加土地供應才是解決住屋問題的重要元素。
因此政府將會增加資助房屋供應，並加強支援過渡性房屋，包括邀請市建局將馬頭圍道項目改作「港人首次置業」先導項目，提供450個上車盤，以細單位供應為主，今年12月預售。
不過買家資格為居港滿7年， 每月入息介乎57,001元至74,100元， 而轉讓限制嚴格，首5年必須自住。 此類資助房屋比居屋折扣低，定價較為貼近私樓，但為買家提供高達9成貸款。
另外，政府將計劃改撥私營房屋用地以發展公營房屋，位於安達臣道及啟德的土地未來將大舉興建公營房屋，去應付市民需求。
而未來兩年居屋落成量將達6,200伙（見表四），相信部分居屋將以申請人負擔能力定價。 面對政府推出一系列的優惠房屋政策，究竟有意買私樓的準買家， 應待樓價調整才入市，抑或是等待以新定價機制推售的居屋始上車？
姚松炎覺得，正準備買私樓的買家需要留意的是，其供款是否有能力負擔得到。 「自住的話，不需要覺得樓價在高位就不適合入市，始終貴買就有機會貴賣，目前負擔得到供款就可考慮入市。」
姚松炎補充：「只要不是有大規模的經濟衰退，引致樓價急跌，或是突然失去供款的能力，否則都不需擔心樓價上的波動。」
港大鄒廣榮更認為，不需要猜測樓價未來下跌多少，因為這是很難預測得到的，加上短期內樓價的上上落落是無可避免，不需要過分解讀。
居屋中籤值博率低
至於持有綠表資格的買家，現階段是否應等新一輪居屋？抑或是購買市場上的二手居屋或公屋？ 姚松炎認為，政府有意修訂資助性房屋的定價，以助市民上車。 不過這類房屋的中籤機會相當之低，與期盲目等待，倒不如現階段或先考慮市場的二手可買賣的居屋、公屋單位。
近年政府推出的房屋政策，主要是令住公屋的人受惠，如推出「綠置居」，或是修訂資助出售房屋的定價政策、興建更多公營房屋單位等。
鄒廣榮表示，「如是公屋富戶， 或是有多餘錢買樓的公屋戶，未來應該將有不少的機會上車，值得留意；至於白表人士，抽居屋的人數實在太多，中籤的機會很微，根本不要期望有機會抽中。如盲目等待買居屋，更可能會錯失了上車的最佳時機，眼白白看到樓價不斷上升而遲遲仍未能入市。」
面對樓價持續高企，近年新盤掀起納米樓熱潮。 地產商知道市民能夠應付的首期有限，所以不斷縮小新盤每個單位的面積，更以高按揭乘數作招徠，令建出來的單位售價，可讓買家負擔得起首期。
而目前普通人一般難以負擔中大型單位的樓價，唯有將貨就價，接受一些能夠應付首期的「劏房」單位。而過去的一年，這類「劏房」的樓價升幅更是拋離其他類型的單位，其租盤幾乎斷市，年內租金升幅更是跑贏大市。
納米樓吸引力減
姚松炎解釋，早前納米樓的升幅遠遠拋離中大型單位的樓價升幅，此現象是相當不合理。不過納米樓樓價上升時快，下跌時同樣會很快。 但姚松炎不擔心日後納米樓供應增多，會出現賣不出、租不出的情況。
「原因是本地人對細單位的需求仍然是大，另外很多非本地人到港工作，均鍾情這一類細單位。未來納米樓的需求是隨經濟形勢改變而不斷增多。」
然而，關焯照坦言，政府最近推出一系列的優惠房屋政府，令資助性房屋的樓價跟這一類納米樓貼近，令納米樓的吸引力大減。
鄒廣榮則認為，「納米樓的單位較小，發展商以高成數按揭作招徠，變相令入場費大降，引起準買家的入市意慾。 「當中不少買家是為了先上車， 望日後可受惠樓價的升值，再換大一些的單位。始終納米樓的單位較小，不適合一個家庭居住。」
鄒廣榮續指：「值得留意的是， 投資納米樓的話，當樓價升時，納米樓的樓價亦會跟隨上升，這樣固然是好。但是，當樓價下跌時，如市場充斥大量納米樓放售，到時納米樓也未必有人承接，始終有自住需求的人，首要選擇入市的對象一定不會是納米樓。」
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