樓價V彈 想買樓上車 等抽新居屋？定買私樓？｜經一專欄

朋友： 呢排二手樓價升番好多！
筆者： 早排同學員買嗰啲單位，好多未收樓已經升成百萬！
朋友： 最衰冇聽你講，行動又唔夠快，唉~~
筆者： 仲有機會嘅…
朋友： 阿媽話不如等抽新居屋，呢期有4千幾伙喎！
筆者： 好多位置都幾好添。
朋友： 係呀~~有何文田呀，傳統豪宅區，名校網，正呀！
筆者： 嗰個盤得6百幾伙咋，咁易抽咩？
朋友： 其他都唔錯丫，反正屋企有間公屋，可以用綠表抽…
筆者： 咁又係喎，拆埋你個名出嚟，分分鐘以變兩間添…
朋友： 係？點變呢？
撰文：1%Anthony  ｜ 圖片：新傳媒資料室

抽獎機會愈來愈多

林鄭政府都知道要解決高樓價問題並不容易，於是走另一個方向，房屋政策的目標不是壓抑樓價，而是重建置業階梯。

理念是…讓市民可以有買得起供得起的選擇，沒有能力的可以先上公屋；住公屋久了，累積到置業能力，可上游至綠置居；

公屋戶、白表戶，可以先由居屋着手；年青人排公屋難，於是又有首置上車盤，或者申請白居二；有能力的、有父幹母幹的，就可以私樓。

最近公佈結果的綠置居長沙灣麗翠苑，筆者陪朋友親身睇過，距離長沙灣地鐵站僅兩分鐘步程，位置相當不俗，提供2545個單位，規模已不少，之後抽獎機會陸續有來。

房委會今年推出的居屋及綠置居，合共8,567伙！

最新一期居屋5月接受申請，當中最矚目，身邊最多朋友流晒口水的當然是位於傳統豪宅地段，34名校網的何文田冠德苑，不過伙數就比較少，只有603伙。

除了傳統老牌豪宅，何文田近年有不少豪宅新樓相繼落成，當中最貴的要數天鑄，另外又有One Homantin及皓畋等。

加上何文田站通車，雖然不少屋苑與港鐵站出口距離有點遠，出口與月台之間的距離又有點遠，但總算令區內交通更為方便，據估計呎價逾8千元，將會成為居屋樓王。

另外深水埗、荃灣、將軍澳、項目位置亦不俗！

深水埗凱德苑提供811伙，最大賣點當然是鄰近港鐵南昌站，雖然位置上與凱樂苑有點距離，但總算鄰近豪宅匯璽。

荃灣尚文苑位於荃灣與大窩口之間，伙數較少，只有494伙，交通及生活配套尚算方便。

將軍澳雍明苑相信何文田冠德苑以外，最受矚目的一個，伙數比較多，有1,395伙，位於將軍澳南，鄰近海翩滙及Monterey等新樓落成，除了有機會有海景，將軍澳站生活配套成熟，除了商場Pop Corn之外，附近有5、6個屋苑商場連成一線。

經常有網友問：買居屋好定私樓好？

很多資深投資者都認為居屋不值得買…

筆者有不同的見解，如果抽到都唔買，將來會後悔！

日前筆者跟前輩交流，解釋筆者為甚麼都會買居屋。

前輩：「私樓好過居屋啦！」

誰不知道「阿媽是女人」呢？有能力先算啦！

居屋 私樓 首期分別大

如果有能力，當然買私樓好過買居屋，問題是現在你有能力嗎？

很多年青人都為儲首期而煩惱，儲唔到就係儲唔到…

以一個市值500萬的單位為例，如果是私樓的話，最多可以借80%按揭，首期100萬！

居屋五九折發售，即300萬左右，最高可借95%按揭，首期只需要15萬！

100萬比15萬啊！資深投資者當然當散子，但上車族…就係冇！

前輩：「有啲私樓都可以借90%按揭呀！」

首先，400萬以下的私樓才可以借90%按揭，市場上的選擇已經愈來愈少，連幾年前我們大舉掃貨的金獅花園、荃灣中心、得寶花園等，計埋跌市，最細的單位都已經超過400萬了。

居屋呢？大大間兩房都係300萬，選擇多很多啊！

其次，今天市場瘋搶細價樓，細單位呎價比大單位貴得多，盲搶細價樓，當水魚的機會不小呢！

前輩：「居屋要補地價，冇乜投資價值喎！」

在自由市場買賣才要補地價，賣給綠表人士是不用補地價的，還有不時批出的白居易名額，都會是你將來的潛在買家。

例如市值500萬的私樓，升20%，就是600萬。

以五九折約300萬買居屋，升20%，就是360萬，賺幅一樣。

如果遇上旺市，細銀碼物業會跑贏，這是為甚麼近年居屋、公屋的二手價，升幅可以比美甚至超越私樓的原因。

居屋加按困難

另外居屋還有一些價勢，首先在按揭方面…

除了首期，年青人很多時候都人工唔夠，過唔到壓力測試。

居屋的審批相對寬鬆，甚至有銀行借多筆錢俾你裝修，去邊度搵？

又有人說居屋不能加按，投資價值低。是的，居屋要加按確實困難，不過話說回頭，今時今日加按，本來就已經困難，要有心理準備，想在居屋身上賺錢，就得靠賣出去。

居屋的風險

不過買居屋亦有風險，就是朝令夕改的政策。

舉例說，居屋售價與市場脫鈎，之前五二折有得買，最近又再調為五九折，再之前七折買入的就即時坐艇！

賣給綠表就欠缺優勢了，要在自由市場上跟對手拼。

不過將來的事，將來先知道，這一刻對於未有足夠能力買私樓上車的年青人來說，居屋的確是一個選擇。

如果有綠表在手，隨時可以除名一變二！

以朋友的個案為例，父母是公屋的戶主，他是公屋單位的成員，近年他工作尚算順利，儲了點錢。

如果這個時候，運用手上的綠表，以年長的父母作為業主，一家人可以安居樂業之餘，也可以乘勢除去自己的名。

由於可以用盡九五折，花錢不多，餘下更多資金可以做首期買樓。

借貸力方面，有政府擔保，買居屋不用浪費他的借貸力（房協居屋除外），有機會可以買多層私樓投資。

不過最重要的還是…要行動！踏出第一步！