新居屋熱爆抽唔抽 啟朗苑凱樂苑裕泰苑優劣大解構
文：Natalie
兩個市區盤的新居屋屋苑是最受人矚目，因為屋苑旁邊都有地王，一個是啟德，另一個是長沙灣。
今次就交由兩位樓市專家，分別是1%投資培訓中心課程總監Anthony Sir及地產網站cMoneyHome創辦人Ann姐，分析3大新居屋利與弊。
【新居屋】啟德最昂貴 但貴得有理
位於啟德啟朗苑的新居屋屋苑，位置便利，鄰近地鐵站，所以此屋苑的價錢是三個屋苑中最高。此項目總共有三座，提供683個單位。售價為227萬至488萬元，實用面積由26.6至43.8平方米不等。評定呎價為14,000元左右，再以市價的七折定價，呎價為9,750元。
不少人認為這個呎價偏貴，但再計算清楚，其實很划算。評定市價再七折，但位置在啟德，之前海旁的地價都超過13,000元。而附近私人屋苑的售價，它們的呎價都由18,000元至26,000元不等。所以計算出來，呎價上是十分划算。
【新居屋】長沙灣位置好但負擔重
此新居屋屋苑項目共有五座，提供2,522個單位。而單位實用面積介乎35.6平方米至58.6平方米，售價為292萬至630萬元。
長沙灣凱樂苑位置都很好，因為鄰近南昌站，之前可能沒甚麼人認識，但現在那裏多了一個豪宅—「匯璽」。「匯璽」最新售價已經破2萬，但房委會的評定呎價為13,192元，再有七折，是否划算？
Anthony Sir分析：「因為我都係住西九龍，經常都經過，而家地王未起樓直頭有海景添！同樣情況，官方評定市價為13,192元，其實旁邊的匯璽，最新售價都已經破2萬，所以都算係計平咗！不過咁，由於地價、附近屋苑呎價貴，房委會又堅持用7 折定價，令到呎價同Lump Sum都好貴！呎價去到成萬蚊，都算係歷年最高，總價賣到630萬，對上車族嚟講亦都好難負擔、好離地。」
Ann姐分析：「係呀，居屋都賣到630萬真係好誇張。計一計按揭！假設購買凱樂苑630萬元的單位，九成半按揭供二十五年，假設按揭利率2.25厘，家庭申請者月供2.6萬多元。若利息要4.25厘，月供額外要多六千多元。」
【新居屋】東涌最便宜但位置偏遠
位於東涌裕泰苑的新居屋項目共有兩座，合共提供1,226個單位，單位實用面積介乎25.8平方米至53.1平方米。售價為159萬至428萬元不等。市價呎價被評為9,569元，以市價七折計算，平均呎價為6,698元。以面積最小的單位來說，售價為159萬元。
Ann姐分析：「如果想貼地啲，可以睇吓東涌的裕泰苑。項目有2座，一共1,226，面積由277.7呎到471.5呎，售價由159萬到428萬，市價呎價被評為9,569元，以市價七折定價，平均呎價6,698元。用最細單位詁，可以159萬就買到。(其中逾95%單位售價為500萬元以下，平均售價360萬元。房委會表示，評定市值時參考公開市場成交並作適當調整)」
Anthony Sir : 分析：「呢個盤Lump Sum就真係細，但係相比旁邊的私樓，折讓又好似冇咁大喎，地鐵站旁的東堤灣畔，現時成交呎價都係11,159元，市價評為9,569元，計番質素上的差異又差唔多，冇乜計平到喎，呢個大家要考慮吓。」
對於三個新居屋，是否值得抽？Ann姐 & Anthony Sir 有以下總結：
「總括嚟講，啟德、長沙灣兩個盤，位置真係無敵，呎價計落有着數，但係呎價、樓價就好貴，要計清楚自己的負擔能力。至於東涌就相反，呎價計落冇乜着數，但係呎價、樓價就平好多，供樓都輕鬆好多，自己決定啦。
「居屋係幫人上車的政策，最緊要係睇番市民的負擔能力，係咪一定要堅持用7折定價呢？點解唔可以因應情況調低啲呢？又或者直頭同市價脫鈎呢？如果樓價一直係咁升上去，居屋價咪跟住貴？到時仲點買？希望政府有關部門可以正視呢個問題，考慮定價與市價脫鈎。」
最後，如果大家想抽今次的新居屋，要留意三月底到四月中都可以接受申請，六月有攪珠。成功申請者將於八月開始獲邀選樓。
Anthony Sir與 Ann姐專頁： Anthony & Ann – 有樓萬事足
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