居屋資源雙重享受？新世界私人居屋13.5萬首期 VS 政府「一生一次福利」｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜圖片：胡說樓市
在政府號召下，近年私人發展商多了配合政府房屋政策，以助本港解決房屋供應短缺問題，如響應公私營合作項目、捐出農地等。今次新世界的私人資助房屋項目與之前的政策有甚麼不同？
以往有發展商參建居屋
其實，「私人機構參建居屋計劃」早在1970年代至2002年期間亦有推出，當時目的是輔助居屋計劃，借助私人發展商力量，加快資助出售單位的供應，藉以紓緩巿民對居屋的需求。
按以往經驗，計劃是由私人發展商按土地投標條款上的指定規格興建，再由房委會負責監管發展及推售。其成功例子包括鰂魚涌康山花園、九龍灣麗晶花園、旺角富榮花園及將軍澳安寧花園等。
而今次「新世界建好生活」首階段將捐出一幅位於新界西的地皮作試驗計劃，預計可建300個實用面積介乎300平方呎至550平方呎的一房至三房單位。
據了解，私人資助房屋定價會以成本價掛鈎，即建築成本及補地價成本，新世界將與政府爭取補地價上提供優惠。
根據新世界提供的資料，該私人資助房屋項目300平方呎至550平方呎單位的建議售價為270萬元至495萬元，即呎價約9,000元。新界西部分一手新盤呎價已近兩萬元，即使對比二手呎價，呎價9,000元的價格在區內算相當有吸引力。
售價或不及政府居屋吸引
不過，若與一手居屋相比，售價吸引力可能仍稍遜。以居屋樓王鑽石山啟翔苑B座的高層「鳳凰樓」單位計，售價488.8萬元，實用面積達502呎，呎價9,737元，該屋苑的平均呎價僅8,919元，低於9,000元，而且其地段更位於市區。
若以新界北居屋、粉嶺皇后山山麗苑比較，屋苑售價介乎117萬至259萬元，平均呎價僅5,184元；同期居屋馬鞍山錦駿苑單位售價則介乎189萬元至387萬元，平均呎價亦只是7,414元。
從售價來看，今次私人資助房屋項目不比政府項目吸引，但考慮到新世界的「牌頭」、建屋質素，相信仍有一定叫座力。
「新世界建好生活」尚未有透露私人資助房屋項目具體地點，僅指目前已就項目準備多於一幅土地，若該地皮不獲批准，已準備推出另一幅土地。
與過去捐出農地有別
與發展商捐出農地一樣。有聲音質疑，私人資助房屋項目選址或會涉及生態敏感、具爭議性地段、甚或鄰近發展商其他土地，質疑旨在拉攏政府修橋補路，帶挈旗下附近地皮升值。
值得留意，雖然「新世界建好生活」表示今次項目是非牟利，但已透露會向政府爭取補地價優惠。與此前發展商直接捐出農地，再由政府建屋有所不同。
此前，不少發展商都積極響應特首的過渡性房屋單位倡議，並捐出或借出旗下農地，例如2019年新世界首先捐出300萬呎農地，面積相當於1.5個維園。
同年11月，恒地宣布以1元向政府租出錦上路站附近的錦田江夏圍棕地，土地面積達42.8萬方呎，預計可興建2,000伙過渡性房屋；其後新地亦宣布以象徵式1元借出涉30萬方呎、位於元朗山貝路的農地，發展「同心村」過渡性房屋項目，涉1,800個過渡性房屋單位。
雖則今次的私人資助房屋項目屬試驗性質，但項目規模明顯較以往發展商直接捐出農地為小。
與土地共享一樣須補價
為了解決覓地困難的問題，政府近年大力主張公私營合作模式，除了上述提及的發展商捐地興建過渡性房屋，還有土地共享先導計劃等。與土地共享先導計劃一樣，今次新世界倡議興建的私人資助房屋項目，同樣涉及補地價。
土地共享先導計劃是指讓已擁有土地的發展商，在規劃時把最少7成樓面面積興建公營房屋或「首置」單位，其餘3成用於發展私營房屋，發展商即可以公眾利益為由，改變土地用途及發展。
發展商會負責興建整個房屋發展項目所需的基建和其他社區設施，無論改劃為私人住宅或商業發展，均須補地價，但可扣減用於基建、社區配套、地盤平整的工程費用。
補地價折扣陷兩難
然而，可以預計私人資助房屋項目的補地價問題或更複雜，因涉及未來業主可能轉售。如前文所述，私人資助房屋定價會與建築成本及補地價成本掛鈎，即低定價部分來自政府優惠地價，政府應給予多少優惠?優惠太多，或會招人話柄；優惠太少，或未能起帶頭作用，變相置政府於尷尬位置。
今次「新世界建好生活」建議買家在成交後的首3至5年內不能出售或出租有關單位，確實年期有待與業界商討。而買家須在完成承造100%按揭後，方可把單位出售予合資格人士。買家亦可在買入單位第十年起，向政府補回地價差額後，將單位在市場上自由出售。
政府居屋方面，於2018年或之前推售的居屋，只要由首次轉讓契據日期起計5年後，業主便可以在補地價後於公開市場出售單位；惟2019年及之後的居屋，則要在首次轉讓契據日期起計10年後，才可以補地價後於公開市場出售單位。新世界的條款大致是參考房委會和房協資助房屋的轉售限制。
然而，房委會是公營部門，而房協雖然是私人但亦是運作多年的獨立非牟利機構，與「新世界建好生活」的社企定位始終有所不同。政府確實少收了發展商改劃土地的分地價收入，直至十年後有買家補回單位地價差額後才可放售，這又會否過份慷慨？
買家或雙重享社會資源？
不少人認為居屋是「一生一次申請政府房屋福利」，因為政府資助樓宇及置業貸款計劃，包括居屋、租者置其屋等的前業主或借款人及其配偶，亦不可申請公屋，當中涉及公平、社會資源運用的問題。
然而，如果將來有人轉售私人資助房屋項目獲利後，再去申請居屋，這會否雙重享受社會資源？
其實，不論發展商與政府以甚麼形式合作，在執行和操作仍存不少變數，不少細節更需要留意，一切仍需拭目以待。
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