「地產遊戲」大洗牌 高成數按揭或會打回原形：「買黃埔變咗買劏房」｜子非魚
撰文：子非魚｜ 圖片：Unsplash
於傳出中央擬整頓香港地產格局消息之際，筆者便思考，政府會否取消2019年放寬的新成數按揭，變回600萬元以上樓不能造高成數按揭？
可能性偏低
結論是可能性偏低，但不能抹殺。
事關按揭成數與樓市相關性不高，過往政府收緊按揭成數後，樓價沒有下跌；而2019年放寬後，樓市僅輕微上升。
取消新成數按揭與否，影響最直接的，只是首置人士的「上車」門檻。
若最高按揭由九成變回六成，首置人士掏出200萬元首期，將由原本能夠買黃埔花園，變成只能買劏房的局面。
筆者認為，取消新按揭成數，不能有效壓抑樓市剛需，只會將市場需求，逼回600萬元以下的納米樓。
剛需不減，民生卻倒退，相信政府亦不樂見。況且據媒體報道，中央的目標似乎是發展商，而非阻止首置人士上車。
從宏觀角度出發，按揭貸款佔銀行整體貸款比重最高，若經濟剛走出陰霾，隨即收緊按揭，等同實施信貸緊縮，不利整體銀行業及經濟復甦，相信政府出此下策的機會率偏低。
至於銀行按揭取態，其策略主要視乎利率及供款能力而定，與經濟及就業市場表現相關。
參考過往經驗，銀行甚少單單因為樓價下行預期而收緊按揭。箇中「穩定器」是估價機制，跌市時估價會自然向下調節。
雖然按揭成數一般以買賣價計算，但如買賣價大幅偏離估價，銀行有權以後者計算按揭，在淡市中降低貸款額及風險。
若申請高成數按揭，按保公司亦會參考自家估價作審批。
對估價不會有負面影響
值得留意，銀行估價主要是參考成交價及租金回報，一份大行唱淡樓市的報告，對估價不會有負面影響。
至於樓價是否會跌兩成？筆者沒有水晶球，惟投行的樓市預測一向估錯居多，可視之為一盞不錯的「明燈」。
不少人擔心一旦樓市顯著回軟，負資產浪潮會接踵而至，以現時整體平均按揭成數六成計算，相信結構性負資產難以出現。
但政府自2019年放寬高成數按揭，1,000萬元樓可敘造八成按揭，相關申請者可視為高危一族。
若樓價大冧兩成，此群體變成負資產的機會較高。但從銀行角度，高成數按揭有政府做擔保人，風險反而較低。
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