政策扭曲 造就公屋樓王出現

朋友：「嘩！粉嶺『華明邨』呎價破紀錄喎，你熟唔熟嗰頭？」
筆者：「熟熟哋啦！阿爺阿嫲住咗响嗰頭幾十年…」
朋友：「咁你平時多唔多去探佢哋？嗰邊環境好唔好？」
筆者：「每年去兩次啦…清明、重陽！」
是的…阿爺阿嫲住的屋苑名為「和合石」，哈哈！粉嶺「華明邨」是最近的「和合石」屋邨，每次掃墓之後，總會一家大細到華明邨的酒樓一盅兩件，共享天倫。當然清幽，甚至是…太清幽！

很多朋友都將新聞解讀為：「樓市瘋狂！」「供不應求！」
大家不斷被傳媒轟炸，事實如此？粉嶺私人屋苑如「粉嶺名都」、「花都廣場」、「牽晴間」、「粉嶺中心」等更近港鐵站，質素、配套明顯高幾班，大部份單位實用呎價仍未過萬，為甚麼「華明邨」破萬一？

問題重點不在於「供不應求」，而是政策扭曲！
查閱全港各區樓價走勢，大單位、大價樓過去幾年升幅有限，放眼工商舖市場，去年更停滯不前，部份地區更錄得下跌！因此，並不是「樓市瘋狂」，而是「細價樓瘋狂」而已！

2014年初全城唱淡，部分分析員更預言樓價會跌三成、五成。
當時筆者到香港電台做訪問，力排眾議，稱中高價樓因為BSD(買家印花稅)趕絕內地富豪受壓，然而細價樓仍極具投資價值。而且身體力行，過去幾年筆者與戰友們都買了很多細價樓。很多資深投資者反對，他們認為大單位供應少，必定跑贏！鬼唔知咩，買得起先得架！

全城蜂湧買細價樓

收緊按揭、壓力測試、雙倍印花稅等等，都將資金推向細價樓！
首先講買樓成本，買一間千萬豪宅，首期500萬元，印花稅45萬元，雙倍是90萬元！買間300萬元樓俾阿仔，首期最少30萬元，印花稅只需4.5萬元，雙倍亦只是9萬元！三個仔女每人買一間都仲慳好多！

就算你不計成本，你亦未必過到壓力測試！
以粉嶺這個單位為例，170萬元其實可以用作50%首期，買一個市值340萬元的單位收租，為甚麼買家要一次過俾晒？買一個170萬元的公屋細單位？可能是入息證明不足，借唔到錢！
如是者，不但上車族買細價樓，就連收租族、炒家全部都買！

唔理呎價、唔理質素、唔理位置…總之銀碼細就買！冇晒理智！甚麼Location Location Location？是Lum Sum Lum Sum Lum Sum！

政府要做的，不是盲目推出甚麼打擊炒樓措施！
更不是找甚麼棕地、岩洞、郊野公園起樓，而且疏導資金！
放寬中高價樓、工商舖按揭及買賣限制，業主自然會將手上的細價樓賣出套現，投資其他地方。只要鼓勵業主換樓，例如中產人士只要通過壓力測試，1,000萬元的單位都可以借90%等，假設某中產賣出兩間細價樓，買一間大價樓，一來一回，市場上共多兩個供應，一個需求，不是比搵地起樓快得多嗎？