【政策反效果】讀者驚覺：原來市場有好多空置單位！3個修正扭轉港樓空置率｜1%Anthony
撰文：1%Anthony (第一桶金)｜圖片：unsplash
其實有樓無人住的原因有很多。最主要是因為本港的政策出錯，很多時候政府的原意是好的，不過由於沒有考慮市場實際情況，出現了反效果。以下是其中幾個情況。
3個修正建議
1. 政策錯處：出租物業最多只能借五成按揭
根據現時按揭政策，1,000萬元以下物業，自住物業最高可借八成按揭；800萬元以下最高可借九成按揭；出租物業只可以借五成按揭。
以一個600萬元的物業為例，如果物業內沒有現住租客，買家最少付60萬元首期就買到；如果已有租客入住，就要付300萬元首期，即是需要多付240萬元，為5倍首期。
因此1,000萬元以下的物業，有現有租客是很難賣出的，即使賣得出也會被壓價。假設壓價5%，已是30萬元，收租的話，每月只能月租介乎13,000至15,000元，業主蝕本，當然不會放租。
修正建議：按揭成數一視同仁。
以前沒有這個問題，因為有沒有租客的物業都可借七成按揭，也可申請高成數按揭，因此很多業主願意在出售期間繼續出租；買家也樂意買來收租，免卻搵租客麻煩。
筆者便試過很多次，由買入到賣出物業，租客也未走，買家未入過屋。政策原意是不希望有實力的投資者，一個人買多個單位，所以加重他們的成本，但現在有15%「辣稅」，基本上能達致同樣效果，故相關政策已過時。
2. 政策錯處：未補價資助房屋不能出租
據現時政策，未補地價資助房屋不能出租，概念合理，資助房屋的目的是幫人買樓自住。
然而時而世易，很多早年買入資助房屋的業主，已經仔大女大，或者事業有成，有能力換私樓，沒需要住資助房屋了。惟住了幾十年又不捨得賣，最理想的方法就是出租單位，然而要補地價出租又覺得不值得，於是就只有空置單位。
修正建議：釋放單位的價值。
其實現時已有政策可能讓業主貸款補地價，然後出租，也可考慮再簡化一點。例如讓他們直接出租，收取額外的稅款，等同於買樓折扣，這樣就可確保公平又能釋放物業價值了。
3. 政策錯處：借高成數按揭不能出租
據現時政策，借了高成數按揭的單位不能出租，很多人最初買樓預算有限，只能買細單位，但很快就發現不夠住。例如要結婚生仔，就有需要換樓，但大單位又貴，買不起，其實最好的方法就是做雙租族，出租自己的單位，再租其他單位。
惟現有政策下不能出租，只能空置，直至過了「額外印花稅」（SSD）期出售。
修正建議：加保費讓業主出租物業。
雖說高成數按揭目的是幫助市民買樓自住，但性質與資助房屋不同，第一不用納稅人補貼；第二貸款人也付了保費，自己承擔了成本，建議可加保費讓他們出租單位，以免有樓無人住。
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