政府減辣有意外驚喜

首先，在樓市「減辣」中，外地買家「辣稅」由原來的30%減至15%（BSD 7.5%＋
DSD 7.5%）；而當中合資格專才來港置業的「辣稅」又改為「先免後徵」，相信可吸引現於香港工作而又未成為香港永久居民的人才入市。

數據顯示，以2017年至2023年（截至9月）的近七年間計算，透過七項入境政策或計劃獲批來港的人數，合共多達39.7萬人，意味著上述人士成為潛在置業需求，若當中有兩成考慮入市，潛在置業剛需已約80,000人。

料釋放多達23萬人剛需

事實上，內地人士一向鍾情購買本港住宅物業，近年更有不少「新香港人」入市，令內地買家佔比高企。根據美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料，按已知買家姓名作分析，今年第二季內地買家（以買家姓名的英文拼音鑒別）佔個人買家於香港樓市一、二手住宅註冊量佔約13.6%，創約11年半新高（見圖表）。

另外，今次減辣，DSD同樣減至7.5%，料有助刺激自用及投資需求。以2021年人口普查資料顯示，50歲以上的供滿樓業主達51.7萬人，假若當中約三成業主考慮多購置一個單位，未計投資需要，潛在置業剛性需求已達15萬人，連同上述合資格專才潛在需求約80,000人，即合共潛在置業剛需近23萬人，對樓市的助力絕對不容忽視。

最後，SSD禁售期縮短至兩年，在目前經濟尚未完全復常下，相信有助急需資金的人士賣樓週轉，助釋放二手供應。

有助激活換樓鏈

由於目前息口仍然高企，相信短期上升的需求足可被增加的新盤及二手供應填補；再配合居屋延長擔保期，由30年延長至50年，相信有助增加入市需求並激活換樓鏈，對樓市起穩定的作用。

筆者預期，今年第四季一手成交有望按季急升逾四成至3,000宗；二手交投則按季增加逾兩成至8,300宗。

樓價方面，估計樓價大有可能止跌回穩，出現「價穩量升」的情況。