幻想政府救市 林鄭叫慳返 施永青：樓價要先跌15% ｜香港樓市
撰文：SmartED編輯部｜圖片：新傳媒資料庫
為改善房屋問題，提供更多資助房屋供市民有上車機會，林鄭去年上任後於施政報告提出白居二及綠置居恒常化等措施。今年6月再推出「娥六招」，開徵空置稅等。
上月提倡現時是減辣時機的中原集團創辦人施永青，對於特首林鄭月娥的回應，施永青坦言「無乜好唔好失望」，他稱只是根據自己對樓市形勢而作出的判斷。
他估計樓市轉勢機會大，但因香港地產泡沫不多，所以樓市不會一下子跌好多，亦不會爆破。只是由升浪變成回落，需時間慢慢回落，但並非一、兩個月時間便跌夠。
施永青補充，相信樓價指數12月及明年1月都是回落，農曆新年後可能反彈少少，但不會轉成升。
中美惡鬥成港樓最大變數
除股市外，理論上樓市走向也受制於息口升跌。惟施永青卻大唱反調，認為聯儲局議息並非主導樓市的力量，因為刻下還有更重要因素將樓市推向低位。
美國時間週二道指大跌，施永青歸因於美債孳息曲線倒掛，預期美國經濟可能出現衰退。故有別於普遍專家對加息的看法，施永青相信聯儲局在加息方面會較審慎。
施永青續道，美國加息最主要目的是讓利率正常化，而非要壓抑通脹。故美息加息的極限為稍為低於經濟增長；否則，商人的融資成本較經營生意賺取的回報率更高的時候，就再無意再擴大業務，必會抑壓經濟增長。
「即使有錢賺都不夠還息；如果賺不到錢，更會變成壞賬，這樣的經濟環境可不是聯儲局樂見的。」
他預計2018年美國經濟按年增長2.5%，現時美息已經處於2至2.25厘的水平。「除非美國經濟增長步伐加快，去到3%以上。」倘美息再往上調升就會追平、甚至超越經濟增長。
「即使12月加息，明年加息機會亦只是一次起、兩次止，加息唔加得耐。」至於香港會否跟隨美國加息步伐，施永青指要視乎香港的資金情況。
他舉例說，聯儲局七次加息，香港銀行同業都未有跟加。直至最近一次銀行同業才調高P息，加幅也未與美國看齊。不過，刻下香港資金仍然充裕。言下之意是今次美國加息，香港P息加幅也未必加足。
力撐加息無礙樓價
理論上，息口上升樓價有下調壓力，惟施永青對這樣的論調嗤之以鼻，直指加息與樓價跌無關。「香港樓價從未受到加息影響，反而一路加息樓價一路升。」
不過，擺在眼前有更重要因素導致樓價調整，就是由中、美兩國的磨擦造成。即美國對內地的取態轉變，並要制約內地發展。
如果內地經濟發展受阻，必然對香港經濟產生負面影響，而這些影響將會陸續出現。
「香港做服務業，服務對象正是內地，當香港最大客戶都處境欠佳，生意自然沒有這麼容易做。基於這種分析，對投資前景有顧慮。」
對於習特會，施永青指僅屬短暫利好因素。「只係話有得傾，就唔係話傾掂，傾掂都可以反口。」他認為中美的摩擦，非國家主席習近平和特朗普決定，而是美國不讓內地威脅其一哥地位。
「這是關乎美國國運的問題，其實早於奧巴馬年代已經想制約中國，只是與特朗普的手法不同而已。」本週內地電訊設備商華為創辦人任正非女兒孟晚舟在加拿大被捕，似乎中美惡鬥有愈演愈烈之勢。
在中、美惡鬥這個不利變數下， 施永青預料未來樓市會繼續向下調整， 調整期則取決於兩大因素。一是內地適應了美國的制約，大概要超過三年才出現；其二則是資金仍沒有其他出路，最後都是回流到樓市，而這個情況會比較快出現。
新盤終現劈價
不過上週的習特會出現新形勢，資金仍需要觀望，他預期未來一年樓市向下調整的幅度為10％至15％。事實上，CCL已經較年內高位跌6.3%（見圖三），更連跌十週。
居屋抽籤結果出爐後，有指居屋向隅客的動向會左右樓市走勢；有地產代理的十大屋苑及15大屋苑成交都錄得按週增加83%、71%；居二市場亦再現破頂價成交，但施永青直指非真正市況。
「抽籤可以反映到咩啫？抽籤只是政府自己做的事，不能反映到市況，你到揀樓先睇到個反應。」
施永青表示，居屋買家亦會考慮上車後樓市是升是跌，若買樓後跌市，人們就不會買。
新居屋將於2019年2月揀樓，「如果房地產市場不好，抽中都會唔揀。」他又補充，習特會後樓市交投雖有增加，但不是價錢有好轉， 整體價錢來說都是較以前回落。
至於私樓方面，施永青指近日的回升並未形成趨勢，仍不是主流，只是相較早前下跌的時候，只是現在跌幅放緩，但跌的方向未改變；新盤訂價亦會向下調。
本週由信和置業（00083）牽頭的觀塘新盤凱滙，首批價格平均實用呎價為17,300元，重返2017年初啟德新盤開售價。新盤終於出現顯著劈價。
近來發展商頻頻推出各種按揭優惠以促進銷情，惟市況正常的時候，銀行提供的按揭其實已經足夠，不需要發展商額外提供。
「當他們要提供呢樣嗰樣時，代表個市無力。」
樓市資金主要供應者應該是銀行系統，因其對市場影響大，要研究、分析市況，單看發展商提供的優惠多寡並不能反映全貌。
延伸閱讀：林鄭：幻想政府救樓市可以慳返 網民：跌50%先提救市未遲
行政長官林鄭月娥出席論壇時表示，她認為樓市下跌是好事，她續指幻想政府會出招救市，就「可以慳番」。有網民認為林鄭「講得好絕」，亦有網民同意她的說法「咁耐先跌3.7%..想點救呀」。
撰文：亨利 | 圖片：何柏基、討論區截圖
林鄭：樓價跌幅遠未及今年升幅 幻想政府救市「可以慳番」
行政長官林鄭月娥出席論壇時表示，樓市下跌有人認為是壞事，但她認為是好事，根據差估署數字顯示，樓價自今年8月已跌3.7%，但調整幅度遠遠未能抵銷2018年的升幅，更莫論她上任以來的幅度，笑言幻想政府會出招救市，就「可以慳番」。
網民就開post討論林鄭的言論：
「林鄭好串嘴wor」
「呢句系唔係林鄭既原話黎架？ “慳番” — 好似有d唔適合由特首講出來。 」
「而且作爲特首，應該用一個比較持平既角度去調整過熱既樓市，唔應該系用打壓/厭惡既語調。」
「x2應該説，節省一下」
部分網民支持林鄭：不需出招求市
有網民回應指，「咁耐先跌3.7%..想點救呀 」。
「跌50%先提救市未遲」
另外，有網民表示現時沒有出招救市的必要！
亦有網民指，政府很難滿足社會所有階層的聲音。
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