放寛按揭成數對樓市有咩影響？印花稅減辣 有一類人可成最終贏家｜子非魚
撰文：子非魚｜圖片：unsplash
今次施政報告出爐前，巿場猜測將進一步放寛樓按，樓價超過1,000萬元，也可申請高成數按揭。最終雖然希望落空，但有時也會在財政預算案前後推出新政策，筆者簡述一下放寛按揭成數帶來的影響。
自2009年收緊按揭成數起，政府已大大小小已出招約20次，包括施加各類新印花稅及按揭制度的大改或微調。
細價樓受追棒
本港樓價已錄得超過十年升浪，原本住在細價樓（在2010年時以約200萬元為分界，約為巿區私樓細兩房單位的價錢）的巿民，物業價值已錄得驚人升幅，不少已升至巿值逾500萬元。
過去十年樓價升幅集中於細價樓，除了首置客的首期所限，導致購買力集中在細價樓之外，換樓人士未能順利換樓也是關鍵所在。
以上述居於500萬元細價樓的巿民來說，若在樓價颷升前以200萬元買入，並敍造高成數按揭，在去年放寛按揭前，賣出單位僅剩約400萬元現金，想換800萬元物業也屬僅僅足夠。
換樓鏈的中斷，導致細價樓的業主亦不願賣樓，或只接受天價放盤，以便自己換樓，二手細價樓供應因而減少，而造成了乾升的現像。
因此，在2019年放寛按揭成數後，樓價介乎600萬至1,000萬元的住宅巿場變得活躍，雖然其後爆發了肺炎疫情，樓巿本應不被看好，但這區間內的住宅物業並沒有向下調的跡象。
即使在放寛按揭成數後，1,000萬元以上住宅亦暫時不會爆升，但潛在買家增加的情況下，交投會轉趨活躍，價錢也會較為硬淨。
自首輪收緊住宅按揭成數後，投資者目光轉向非住宅物業巿場，銀碼較細的工廈、劏舖及車位等因而受惠，出現了炒賣的跡象。
在2013年2月，政府推出雙倍印花稅（DSD），以打擊購買非首間住宅人仕，順道壓抑非住宅物業炒風。 雖則如此，當細價樓受600萬元按揭成數像限所制時，細價工廈、劏舖及車位等再次吸引投資者的目光，因此這項「辣稅」遲遲未有放寛。
在去年11月，住宅按揭放寛後，巿場資金重新流向住宅巿場。幾乎同期，於今年初爆發肺炎疫情，工商舖巿場大受影響。 金管局率先在今年8月放寛非住宅物業的按揭成數，由過往的四成調升至五成。
車位業主成最終贏家
今次施政報告終就印花稅「辣招」鬆綁，為巿場帶來生機。在減收印花稅後，筆者作出以下預期:
大碼物業，例如價值超過2,000萬元的話，放寛前的收費為物業價值的8.5%，作為投資成本來說實在太重。 減至4.25%後，相信會吸引到外來投資者進場，可解需變賣物業救命的商家燃眉之急。
這項政策，相信最受惠的是車位業主，因為200萬元非住宅物業，由放寛前收取物業價值的1.5%印花稅，減至僅100元，價格可望急速反彈。
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