收租才是王道！買多個中型單位 不如沽一大換兩細 收入更穩定、借錢都易啲？｜諗sir
兩人現金約90萬元，另定期一年100萬元人民幣，股票約60萬元（近兩年年回報約15%）。本人有借稅貸，2021年尾到期，約35萬元欠款，每月供款22,000元。
計劃過了罰息期（約2021年年尾）後取消本人擔保人，想兩年後用本人名字買約600萬至800萬元樓（如按揭成數不變）收租保值，想問閣下以下哪方案較可取？
（一）用現金還部分樓按，另外轉為30年按揭，用太太名；（二）將剛買的三房收租（約26,000至28,000元），用一部分現金還樓按，轉30年按揭，用太太名；（三）撇甩本人名，轉用其他親戚名；（四）如有其他方法， 可以分享？
撰文：諗sir｜圖片：新傳統資料室
借入稅貸損舉債力
三房轉收租要向銀行申請轉用途，連同租約打好厘印及六個月租金收入證明，可以計租金收入之70%，幫自己之後按揭更易借錢。
稅貸大傷個人借貸力，夫婦月入約98,000元，借貸力計算為98,000/10,000×50%×2.59*，約1,269萬元。可惜就是借了35萬元相對小額稅貸，令借貸力削至699萬元，而現已借了1,250萬元之一半，即625萬元。
這就是好例子，以為人工不錯，借按揭有大量子彈的人，因個人財務安排失誤，令自己膨脹資產受制約。買新樓，要付五成上會，那不如不買新樓，因為須付出貴溢價。當然買完樓，樓價只要不停升，那就無問題。
那新樓於2020至2021年夠額外印花稅（SSD）期，應尚有考驗。若然是筆者，一定夠三年SSD即沽新樓，換兩間700萬至900萬元樓，利用按揭政策加市場錢多，等它升上1,000萬元；惟1,250萬元樓是沒有能力借。
當然讀者要沽自住樓應過不到太太那關，在此建議先用30萬至50萬元槓桿買債基收息，了解踏入中年有被動收入之好處。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。
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