撤辣︳明知再起樓要蝕本 換轉係你會點做？︳Anthony專欄

你好！常聽見代理說，發展商麵粉價、建築成本很高，不能平賣。然而也有很多KOL說，如果沒有人買，即使蝕本，他們都被迫蝕賣對吧？否則，資金怎回籠呢？樓價是否應該與成本沒有關係呢？

讀者沈先生

同意！樓價不能只看成本，最重要是看需求；如果沒有人買樓，發展商就算蝕本都要賣；做生意有賺有蝕，難道要保證有賺嗎？然而這就代表發展商會持續不斷地起樓、蝕賣嗎？

撤辣︳舉例

舉例說，今年平均呎價的成本是10,000元，發展商以9,000元賣給你；賣完之後，明年再起，成本11,000元，8,000元賣給你；賣完之後，後年再起，後年成本12,000元，7,000元賣給你。

你是這樣期望嗎？那不是發展商，是慈善機構。短期來說，部分發展商因為之前以高價拍地，所謂「洗濕了頭」，霎時間因為經濟環境、政策改變等因素，被殺個措手不及，被迫蝕賣部分單位，市場是有的。
如果經濟環境沒好轉，政策沒改變，明知再起樓便要蝕本，換了是你，你會再起樓嗎？

撤辣︳之前零入標正常

但長遠來說，樓價總要跟成本掛鈎的！如果明知蝕本的事，為甚麼還要做？
於是2023年賣地，六幅地流標，甚至出現罕見的零入標。

筆者跟測量師朋友聊天，他表示絕不意外，因為政府在「撤辣」前，樓價持續下跌，新界區的半新盤平均呎價已跌穿10,000元。

然而要計及建築成本、社區建設成本、利息支出、銷售成本等，即使零地價，都無錢賺。為甚麼發展商要做？加上發展項目龐大，隨時要五年以上，如果經濟及政策不變，到時平均呎價隨時跌穿8,000至9,000元，豈止無錢賺，直頭蝕到癲。
於是政府賣地收入大跌，出現結構性千億元財赤；於是發展商紛紛敗走，連早年收購的農地都不要了。

撤辣︳樓價總要跟成本掛鈎

這樣下去，如何發展？「北部都會區」、交椅洲怎辦？這樣下去，財富蒸發，資金流走，那有錢支持其他產業發展？
幸好，政府及時發現了問題的嚴重性，當機立斷「撤辣」。
市場上，還有不少目光短淺的淡淡，質疑政府的決定，說甚麼小市民更難買樓云云。不是說他們不對，因為樓價肯定會觸底回升，「上車」的成本，肯定會比樓價繼續跌下去高。

撤辣︳滿足上車要求是共同貧窮

這個爛攤子問題，筆者講過無數次，要所有人資產蒸發來滿足小部分人的「上車」要求，是共同貧窮！
只要多建資助房屋，讓小部分人馬上買得起，甚至讓他們出售賺錢，這才是共同富裕。
經過今次，樓價的底位初步浮現了。新界區物業，呎價約10,000元，再低，即使零地價，都沒有人願意起樓了。
做生意要包賺嗎？當然不是。
只是，如果個個都知道會蝕本，就不會有人做了，長遠來說，企業要有盈利，才會願意來投資，因此，長遠來說，樓價必然要跟成本掛鈎。