撤辣後︳摸貨落閘︳ 一二手鬥散貨？政府留了後著

撤辣後︳摸貨落閘︳代理行高層身體力行入市

全撤辣引爆樓市積壓已久的購買力刺激「撤辣」後首個周六日一二手市場成交爆升。連帶代理行高層都身體力行入市。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁
陳永傑斥資790萬元購入土瓜灣城軒1伙低層戶，面積510方呎的兩房戶，呎價約15,490元。陳永傑回應指，以公司名義購入該盤一伙低層戶，乃由於政府全面撤辣，個人看好來未來樓市前景，故將一筆約100萬的資金定期存款轉作首期，投資於物業市場，並以公司名義購入該單位，同時看好該區未來發展前景。該單位預計作
長線投資收租之用，預期每月租金可達2萬元，租金回報約3厘水平。

可以確定，撤辣後至少在成交量方面，樓市短期內可望轉趨熱鬧。據美聯物業分行統計，全面撤辣後首週末(3月2日至3日)，10大屋苑錄得約27宗買賣成交，較上週末6宗大幅飆升逾3.5倍，創61週新高；至於按15大屋苑計算，週末兩天則錄得約36宗成交，按週增加約3倍。但樓價長遠走勢始終繫於基本面，包括本港宏觀經濟及地緣政治局勢能否改善。

撤辣後︳摸貨落閘︳嘉湖山莊搶購蝕賣貨

當中指標屋苑天水圍嘉湖山莊，有兩組客人搶購，業主「一反再反」。美聯物業聯席區域經理湯少建表示，成交單位為樂湖居9座中層E室，實用面積448平方
呎，屬2房間隔。據悉，單位早前以420萬元放售，獲兩組睇樓客洽購，業主因而心雄反價至425萬元，及後再反價至428萬元，買家為區內首置客，見撤辣急

入市，追價兩次以428萬元承接，實用呎價9,553元。可惜的是，原業主2019年底是以550萬元購入單位，即使成功加價出貨，但賬面仍虧蝕122萬元或22%。

撤辣後︳摸貨落閘︳鐵路項目成及後指標

之後的新盤都是關連於鐵路項目。長實（1113）與港鐵（0066）合作發展的黃竹坑站港島南岸第3期新盤，日前正式命名為BLUE COAST。該盤預計在首季登
場，設2座，提供642伙，戶型包括2房至四房。項目已取預售文件，資料顯示，港島南岸第3期分為「第3B期」及「第3C期」兩個小期數發展，兩者均於2023
年12月獲批預售樓花同意書，隨時可推售。

港島南岸第3B期及第3C期，分別提供642伙及558伙，合共1,200伙，屬港島南岸各期規模最大的期數，戶型包括兩房至四房。項目預計關鍵日期分別為2025
年12月底及2026年2月底。至於第3A屬商場部分，完成後將交還港鐵。長實執行董事趙國雄透露，該盤現階段成本為每呎2.8萬元，預計隨息口再上升，成本可能更多。問及會否以深水炸彈價或蝕本價賣樓，他則表示未有正面回答，僅指「食得幾深、蝕得幾深，開價就會知」，又指會視乎情況考慮一次過推出項目兩期。

另一個市區傳統豪宅地段的何文田，年內再有大型鐵路項目應市，為鷹君及港鐵合作發展的朗賢峯，提供多達990伙，料可短期內登場。鷹君集團執行董事羅俊謙指，朗賢峯分IIA及IIB兩期發展，各提供418伙及572伙，兩期均獲批預售樓花同意書。項目設5座住宅大樓，共提供990伙，設專屬升降機連接港鐵何文田站A4出口，現正處於籌備階段，將於稍後正式推出；項目預計關鍵日期2025年3月底。

撤辣後︳摸貨落閘︳潛在供應大減逾兩成半

儘管一二手市場都鬥散貨，但要留意，2024至2025財政年度賣地計劃中，將只提供8幅住宅用地，料可提供約5,690伙新供應，而全年度潛在土地供應(包括官
地住宅，鐵路物業發展、私人發展和重建及市區重建局項目)則可興建約15,150個單位，較2023至2024年度潛在供應20,550伙按年大減約26%。美聯測量師行董事林子彬表示，由於目前息口仍然高企，加上發展商仍有不少新供應及貨尾單位可供市場發售，在新供應及土地儲備充裕的情況下，相信發展商投地意欲，仍然會傾向保守，需視乎撤辣後樓市價量的變化，另減息的時間表亦需考慮料來年度的住宅供應量是否達標仍具挑戰。

撤辣後︳摸貨落閘︳要留意銀行及政府官員對樓市的態度

本港有大型銀行停做「摸貨」按揭，基於這類交易的買賣程序及條款較一般交易複雜，有銀行需時間去重新評估這類交易的潛在風險及按揭流程上的做法。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，即使現時有個別銀行可接受摸貨交易的按揭申請，買家需留意，為了管理信貸風險，很多時銀行要求只限接受摸貨一次的
交易，而估價亦以原合約、確認人轉售合約及估價之間的低者為準，即是若果確認為轉售的價格高於原合約，銀行仍以原合約之較低價及估價之低者為準。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，雖然現時政府已全面撤辣，但並不代表鼓勵炒風。而現時有大型銀行發指引停做摸貨按揭，料其他銀行因應風險管理

而暫時跟隨，審核手續亦有待釐清。

另外，新一份財政預算案公布後，前財政司司長曾俊華在社交媒體發文，擔心「香港將要借貸度日」，認為香港永遠不能以借錢應付日常開支。
他續指，若發債是用作大班機基投資項目是沒有問題，但若然連年發債支付日常開始，甚至｢債冚債｣，擔心「香港個荷包唔駛幾耐就乾塘。」政府會掌握土地供應權財政司司長陳茂波就解釋，預計經營帳戶及綜合帳戶將分別在2年及3年後恢復收支平衡，不需要擔心政府出現結構性財赤，他更直指2007年至2016年，即曾俊華擔任財政司司長期間，本港樓價上升兩倍，當時政府停止造地、基建投入不足、土地供應不足，只能「呆望」樓價上升。他強調，今時今日政府不會容許有關情況再出現，政府會掌握土地供應權，密切觀察樓市，確保住宅樓宇供應充足，以往「捱」樓價飛升的情況不會再出現。

另一高官發展局局長甯漢豪表明，政府造地決心不變，今年內啟動環評程序等，又指樓市撤辣後氣氛好轉，市民毋須擔心樓市熾熱，政府有地推出控制供求
問題。強調未來五年可以供應承載8萬個單位的土地，不擔心樓市會「飆升」。另一方面，政府消息人士指，不擔心樓價大升或掀起炒風，強調樓市措施會「
動態調整」，當市場出現大幅變動時，不排除重新引入有關措施。

撤辣後樓市表現