政府全面撤辣 內地買家深入民生區 世紀21強攻小紅書吸客

留意居屋及公屋

世紀21奇豐物業（豪宅）業務發展總監文慧詩（Manci）說： 「以前內地人喜歡大型屋苑或車站上蓋物業，例如啟德、九龍站或將軍澳區的一手物業，現時已開始留意一般受港人歡迎、配套成熟的區域。」Manci指出，一直以來，新界東並非內地人的首選地區，但是自從屯馬綫及東鐵綫打通後，令這個區域交通更加方便，亦開始吸引內地人的目光。疫情過後，內地人來港旅遊的模式改變，原來購買物業的模式也在改變。

「這是因為小紅書實在太發達，關於香港樓市的資訊包羅萬有，除了天價的豪宅外，亦包括了貼地的公屋及居屋。」

不少網紅在小紅書解構香港樓市情況，介紹居屋及公屋是較為划算的選擇，例如管理費較為便宜；甚至介紹港人如何打理這些房屋，包括裝修等貼士。Manci本人於去年初開設小紅書賬號，世紀21新界東的區域總監全部經已開始使用小紅書，現在經理級的員工亦陸續轉用這個社交媒體，期望能夠接觸更多潛在的內地顧客。世紀21新界東現時約有150名員工，設有小紅書賬號的佔比未夠一半，因為始終是嶄新的推銷渠道，需要時間摸索。

政府公布全面撤辣後，內地的搜尋網站，包括新浪、百度等，熱搜關鍵字主要與香港樓市有關，尤其是內地人可以在香港買入怎樣的房屋。「香港政府撤辣，當然對鄰近香港的深圳，帶來最大的影響，不過其實一向以來，內地四大一線城市的居民，都喜歡來香港置業。」高鐵香港段在疫情之前通車，港珠澳大橋在疫情期間開幕，連繫不同的大灣區城市，令該區進一步融合。

內地人才帶來動力

「雖然交通變得便利，但是造就了一批即日來回的內地旅客，有部分喜歡『窮遊』，他們的人來了，但是沒有為香港樓市帶來購買力。」地產代理看重的是「高端人才通行證計劃」及「優秀人才入境計劃」，因為他們擁有較高的學歷背景及資產，能夠為本地樓市帶來動力。截至去年11月，政府推出的各項人才入境計劃一共收到超過20萬宗申請，當中超過12萬宗獲得批准。其中高才通計劃自2022年底實施至今，收到約70,000宗申請，當中55,000宗已獲批，約40,000人抵港。「這批人希望利用香港作為跳板，走向國際，而他們普遍為下一代着想，在港接受優質教育，無論他們是租或買，都對香港樓市有正面作用。」就新界東而言，沙田第一城、名城及新港城等屋苑，對內地大專生具有一定吸引力，自從政府推出高才通及優才通，查詢數目開始增加，世紀21的代理近日亦開始主動聯絡內地潛在買家，向他們介紹情況，希望吸引他們落實購買。

期望好事成雙

內地買家的一手所佔比率由2022年第三季的9%，連升兩季至2023首季的19.7%，按季急增5.6%，創出約10年半高位。至於二手方面，同期內地買家佔個人買家於二手住宅註冊量比率亦有所上升，2023首季，內地買家二手所佔比率錄得約11.7%，按季增加1.1%，創出歷史新高。

其中，2023年首季在超過5,000萬元至1億元的一手私宅個人買家註冊量中，內地買家佔61.1%；逾1億元物業佔比亦達59.1%。至於，二手逾1億元物業中，內地買家佔比亦約50%。「在有辣招的情況之下，內地人仍然佔香港樓市成交約一成，市場期望全面撤辣後，內地人的佔比有機會達到兩至三成。」在政府實施辣招之前，不乏狂掃本港物業的內地客，包括一打一打地買的「西餅客」、一次過買入整個樓層的顧客，物業代理當然希望這類顧客能夠再次出現。市場期望撒辣帶來的「小陽春」變成「大陽春」，故勿論之後如何，撒辣確實帶動了樓市氣氛，推動買家盡快做決定，無論港人或內地人，都怕「筍盤」手快有手慢無，事實亦看見睇樓數目急增，也有個別賣家開始反價。

「業界都有這樣的期望，但是現實情況並不容許，因為今年是美國大選年，全球經濟環境動盪；加上利率持平，雖然沒有再加息，但是未開始減息，利率仍處於高位，這樣會影響業主的供樓負擔。」業界最期望的是「好事成雙」，全面撤辣之外，美國開始減息，這樣當然是對樓市最為有利。

樓價升10%至15%

世紀21香港有限公司行政總裁吳啟民於撤辣公布後翌日會見傳媒，樂見市場氣氛轉勢，成交即時急增。「今年上半年樓價不會再跌，因為已經跌得很深，之前成交量低，有些業主急於出貨，不惜劈價求售；現時市場重拾信心，不少業主開始反價。」

隨著撤辣、息口即將見頂、內地利好政策出台等正面因素，吳啟民預料，今年樓價可望按年回升10%至15%。去年首11個月，香港的總存款額達到約16萬億元，顯示港人「家底雄厚」，只是投資習慣改變，因為近年買樓收租「無運行」，撤辣有效吸引人們將存款轉往樓市。「香港始終有一定剛需，最受惠的當然是1,000萬至3,000萬元的單位，主要是換樓客；而新樓動工數目減少，未來供應不足以應付需求，現時累積的一手貨尾單位，很快便能被消化。」

吳啟民認為，今年一手成交有望重回20,000宗以上； 至於二手則介乎40,000至50,000宗，按年增加約兩成。