摩通預測：香港樓價今年再跌5% 發展商利潤持續承壓
地產股業績普遍下滑
摩根大通（JPMorgan）於2025年4月1日發布報告，分析香港本地地產股2024年業績表現。報告指出，受開發利潤率收窄及寫字樓租金持續下跌影響，地產股整體盈利按年下降6%。摩通預測，隨着發展商為刺激銷售而減價推盤，2025年香港住宅樓價或再跌5%，進一步壓縮發展商利潤。
樓市展望：減價推盤加劇跌勢
摩通分析，香港樓市尚未見底。2024年住宅成交量約4.3萬宗，較2023年增10%，但價格持續下行，一手樓均價跌至每平方呎1.8萬港元（同比跌8%），二手樓均價跌至1.3萬港元（同比跌10%）。2025年，發展商為清貨或加速減價5-10%，預計全年樓價跌幅達5%，其中新界區跌幅或更顯著（約7%）。寫字樓市場同樣低迷，2024年甲級寫字樓空置率升至15.2%，租金按年跌12%，拖累地產股收入。
核心資料列表
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 地產股盈利 | 2024年按年跌6% |
| 樓價預測 | 2025年再跌5% |
| 寫字樓租金 | 2024年跌12%，空置率15.2% |
| 一手樓均價 | 2024年每平方呎1.8萬港元（跌8%） |
| 二手樓均價 | 2024年每平方呎1.3萬港元（跌10%） |
零售市場：必需品回穩 非必需品承壓
摩通指出，香港零售市場呈現分化趨勢。必需品零售（如超市、藥房）因本地消費企穩而回暖，2024年銷售額按年增3.5%，預計2025年增4%。非必需品（如奢侈品、時裝）則受內地遊客消費疲軟影響，銷售額跌6%，高端商場如銅鑼灣時代廣場租金跌8%。內地零售市場則有改善跡象，2024年上海高端商場出租率升至92%，租金增5%，為相關地產股帶來支持。
投資建議：看好太古與領展
儘管市場低迷，摩通表示大多數地產股仍能維持派息，具防守性吸引力。該行首選：
- 太古地產（01972.HK）：受惠內地零售復甦，上海太古匯與北京三里屯太古里2024年收入增10%，2025年料續升8%。
- 領展（00823.HK）：專注必需品零售物業（如街市、社區商場），2024年出租率達97%，租金收入增4%，2025年預計穩增3-5%。
相反，新世界（0017.HK）與恒基（0012.HK）因高負債與樓盤滯銷，利潤率或進一步收窄。
市場背景與挑戰
香港樓市自2022年進入下行週期，2024年累計跌幅已達20%，主要受高利率（HIBOR達5.5%）、經濟放緩及內地買家減少影響。政府雖放寬按揭成數（最高70%）並推出「白居二」計劃，2024年成交量略升，但未能扭轉價格跌勢。發展商如新鴻基（0016.HK）與恒基近期減價10-15%推盤，雖帶動銷售（如新鴻基YOHO West首日售出90%單位），但利潤率從2023年的25%降至2024年的18%，2025年或跌至15%。
展望：復甦仍需時
摩通預測，香港樓市2025年難見底，需待利率回落（美聯儲或於2025年下半年降息）與經濟復甦（香港2025年GDP預計增2.5%）帶動需求。發展商短期內將繼續減價清貨，利潤承壓，但太古與領展等專注零售與必需品的地產股具抗跌能力。長期看，若內地消費回暖與旅遊業復甦，香港零售與樓市有望在2026年企穩。
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