換樓應該先賣後買 還是先買後賣？

你好，由於最近家裡多了新成員，也請了工人，所以想賣出手上市值約400萬元的兩房單位，然後換一個三房單位，市值約600萬元。現住的單位是屬於我名下，太太並未買樓，現在政府的政策很混亂，請問我應該先賣後買，還是先買後賣呢？

讀者Min
很多朋友都希望換樓期間，可以做到無縫交接，先搬去新屋B，然後將舊單位A交給買家，一來可以慳租金，二來可以搬少次屋。

由於先買入單位B，時間安排上更具彈性，例如一月買入，三月成交，加三個月大裝修，預計七月初可以入住。

當賣單位A時，可以要求在七月中成交，那就不用另外租住單位一段時間。

壞處是資金安排較緊。

首先在首期方面，買入單位B，你要先付10%訂金，即是60萬元。
然而當時單位A仍未出售，沒有訂金回籠，要「現兜兜」拿出60萬元。

其次在繳稅方面，由於買入單位B時，手上仍有住宅物業A，根據現時規定，你要「現兜兜」先繳付15%印花稅，即是90萬元。

除非半年內將單位A出售，才可獲得退還，由於有時間限制，心急賣樓，隨時賣平幾十萬元。

萬一後賣不到，不但要硬食90萬元，由於你同時持有兩個物業，即是有兩個按揭在身，如果通過壓力測試，隨時借錢都有問題，損失更慘重。

如何改善這個情況？首先讀者可以考慮以太太的名義買入新物業，因為太太現時沒有住宅物業在身，最少可以避免15%重稅，如果太太的收入不足以通過壓力測試，可以由讀者作擔保人。

再講先賣後買，好處是資金安排會比較輕鬆。

首先在首期方面，當你賣出單位A，簽訂正式買賣合約後，你會先收到10%訂金，即40萬元。

然後再購入B單位，付60萬元首期，只需補20萬元就可以了。

其次在繳稅方面，由於你買入單位時，已經賣出了原有單位，手上已經沒有物業，可以用享用首置的優惠，毋須硬食15%重稅，申請按揭壓力測試也較容易。

至於壞處是要租住單位一段時間，當你賣出單位A，一般成交期為兩至三個月，要在這段時間內買入合適單位，實不容易。

現在全城缺盤，睇樓、揀樓、還價，隨時花兩、三個月時間，單位A已經要交樓，還未計算兩、三個月的成交期，兩、三個月的裝修時間，預計要租單位住半年至一年，也要搬多次屋，也是換樓成本。

如何改善這個情況？首先，你可以提早出去睇樓，有心水單位想買的時候，才簽約賣出單位，爭取時間。

其次，你可以嘗試接長賣樓的成交期，例如半年，有較充足時間可以買樓、搬屋。