換日出康城三房時機未到

幾年前本人與太太在將軍澳站買了一個兩房單位自住，由於家中即將有新成員，地方不夠用，所以想換一個三房單位。

最近看過日出康城的新樓盤，但仍未下定決心。

如果我賣出現時自住單位，買入一個日出康城的三房單位，值得嗎？

由於將來有機會再搬到其他地區，新買的單位將會放租或放售，投資價值高嗎？經常聽人說將軍澳供應多，有何影響呢？謝謝！
首先恭喜你！換一個好環境給孩子是每個家長的夢想。

讀者說得對，將軍澳是未來最多供應的地方之一。地產代理會推介說，將來這裏會是第二個太古城，現在買了， 將來發展成熟，就會賺很多！問題將來是甚麼意思？多少年？

從好的角度看，千億規劃代表社區，配套會愈來愈成熟。從壞的角度看，千億規劃，代表海量供應，不利投資。

看將軍澳市場，筆者會分兩個範圍：將軍澳及康城。

筆者早年在電視城上班，很多同事都住在將軍澳，當時將軍澳還是一個新區，供應多、樓價平，租金平外區兩、三成。

最受同事歡迎的屋苑是東港城及新都城；重視私穩的幕前同事喜歡清水灣半島；預算不多的，會揀新寶城。

經過多年發展，坑口站及將軍澳站已非常成熟，最近筆者重遊舊地，發現區內大型屋苑租金已追貼外區。

以西九四小龍為例，兩房月租17,000至18,000元。將軍澳質素相若的屋苑，月租約15,000至16,000元，兩區租金差距正大幅拉近。

部分樓齡較新的屋苑，例如蔚藍灣畔及天晉等，甚至已超越外區。

除有外區客進駐外，還有將軍澳工業邨的上班族及科技大學師生等，都是將軍澳區住宅單位租售的源源動力。

然而，日出康城卻不同，最近有很多新盤，價錢很吸引，以讀者現時的情況，如果純粹從自用的角度考慮， 確實需要一個三房單位。

若預算不多，日出康城確實是一個選擇，600萬元內入場，除非是舊樓，否則其他地方很難買到。

不過，如果抱著投資的心態，筆者認為未是時候。

生活配套是最致命的一環，這麼多屋苑，這麼多人口，竟然連一個屋邨級的小商場都沒有。如果筆者沒有記錯，全區就只有一、兩間小型超市。

下班回家想買點吃的，要大排長龍。晚上餓了想吃碗雲吞麵，要搭的士出將軍澳，實在很難理解規劃者的心意。

甚麼時候值得投資？或有一天，但不是今天。可能等到第七期，有商場的時候才會考慮。

如果賣掉將軍澳站兩房單位，換日出康城三房單位，從投資角度看，第一，是以一個較優質的單位，換一個較次的單位，不值。

第二， 一買一賣涉及的支出不少，除非在買賣過程中可以套取一筆資金作其他更高回報的投資，否則未必賺得番。

筆者建議將現時的兩房單位租出，再租日出康城三房單位自住，感受區內的生活配套是否適合再作決定，兩房租金收入應該夠補貼三房租金支出。

文：1% Anthony，1% 投資培訓中心課程總監首先恭喜你！換一個好環境給孩子是每個家長的夢想。

讀者說得對，將軍澳是未來最多供應的地方之一。地產代理會推介說，將來這裏會是第二個太古城，現在買了， 將來發展成熟，就會賺很多！問題將來是甚麼意思？多少年？

從好的角度看，千億規劃代表社區，配套會愈來愈成熟。從壞的角度看，千億規劃，代表海量供應，不利投資。

看將軍澳市場，筆者會分兩個範圍：將軍澳及康城。

筆者早年在電視城上班，很多同事都住在將軍澳，當時將軍澳還是一個新區，供應多、樓價平，租金平外區兩、三成。

最受同事歡迎的屋苑是東港城及新都城；重視私穩的幕前同事喜歡清水灣半島；預算不多的，會揀新寶城。

經過多年發展，坑口站及將軍澳站已非常成熟，最近筆者重遊舊地，發現區內大型屋苑租金已追貼外區。

以西九四小龍為例，兩房月租17,000至18,000元。將軍澳質素相若的屋苑，月租約15,000至16,000元，兩區租金差距正大幅拉近。

部分樓齡較新的屋苑，例如蔚藍灣畔及天晉等，甚至已超越外區。

除有外區客進駐外，還有將軍澳工業邨的上班族及科技大學師生等，都是將軍澳區住宅單位租售的源源動力。

然而，日出康城卻不同，最近有很多新盤，價錢很吸引，以讀者現時的情況，如果純粹從自用的角度考慮， 確實需要一個三房單位。

若預算不多，日出康城確實是一個選擇，600萬元內入場，除非是舊樓，否則其他地方很難買到。

不過，如果抱著投資的心態，筆者認為未是時候。

生活配套是最致命的一環，這麼多屋苑，這麼多人口，竟然連一個屋邨級的小商場都沒有。如果筆者沒有記錯，全區就只有一、兩間小型超市。

下班回家想買點吃的，要大排長龍。晚上餓了想吃碗雲吞麵，要搭的士出將軍澳，實在很難理解規劃者的心意。

甚麼時候值得投資？或有一天，但不是今天。可能等到第七期，有商場的時候才會考慮。

如果賣掉將軍澳站兩房單位，換日出康城三房單位，從投資角度看，第一，是以一個較優質的單位，換一個較次的單位，不值。

第二，一買一賣涉及的支出不少，除非在買賣過程中可以套取一筆資金作其他更高回報的投資，否則未必賺得番。

筆者建議將現時的兩房單位租出，再租日出康城三房單位自住，感受區內的生活配套是否適合再作決定，兩房租金收入應該夠補貼三房租金支出。

1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。 Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth