2招物業按揭無本生利 兩年罰息期 17個月免息攻略｜樓市點睇 ｜物業按揭

撰文：子非魚｜圖片：photoAC、新傳媒資料庫

假設樓價700萬元，按揭餘額300萬元，如果轉按至新銀行，仍是借300萬元，未來兩年的供樓利息支出14.2萬元；同時新銀行及按揭中介總現金回贈率為貸款額2.45%，即共73,500元，足以用作支付一年利息支出，達到首年免息的效果。

不過留意上述例子並未借盡按揭成數。事實上，樓價700萬元，轉按最多可以承造六成按揭，即現有按揭餘額300萬元以外，再套現120萬元。

而這120萬元可以獲得銀行現金回贈，以現金回贈率2.45厘計算，再多29,400元落袋。

值得注意的是，這120萬元不用繳付利息。業主只要將這筆資金，存放在Mortgage-link戶口原封不動；一年過後，由於大部分銀行第二年開始接受無罰息效果的「部分還款」，業主可以採用這個方式，將這120萬元歸還銀行，便能淨賺現金回贈。

善用部分還款

透過上述操作，現金回贈便由最初的73,500元大增至10.4萬元，即兩年罰息期內有17個月免息。兩年罰息期過後，以上操作可以重複。

如果屆時樓價進一步升值，便可加按更多，放入Mortgage-link戶口淨賺現金回贈。

讀者或會問： 「借多120萬元，會否令每月供款更加沉重？」其實Mortgage-link戶口提供與按揭利率相等的存款利率，將120萬元放入Mortgage-link戶口，可以100%對沖成本，借款人並沒有額外「Out-of-pocket Cost」；而每月要歸還的120萬元貸款額本金會自動扣取。

不過要留意，Mortgage-link戶口高息存款有上限，不能超過按揭貸款餘額的50%，例如貸款餘額是420萬元，Mortgage-link戶口只有210萬元能夠享受高息，超過的款項則接近零息。

善用按揭財技

另外，有些銀行高息存款上限為按揭貸款餘額的六成，如果業主資金充裕，可考慮這些銀行；業主加按套現時，要計算入息能否通過銀行壓力測試。

香港現有六成樓已經供斷，很多是由長者持有，只要善用按揭財技，長者也可取得被動收入。

假設長者現契樓價值600萬元，利用「資產審批」方式，預料可借240萬元，毋須入息證明。

這筆貸款同樣享有現金回贈，以2.45厘計算，一共袋走58,800元。

要對沖利息開支，長者業主可將這筆240萬元貸款額「一開二」：其中120萬元放入Mortgage-link戶口，對沖一半按揭利息開支；另外120萬元則可以敘造銀行一年期定期存款，普遍年利率為2厘。

由於現時按揭利率為2.375厘，意味有0.375厘息差尚未被對沖，首年繳付按揭利息約8,000元。

及至第二年，長者業主可以「部分還款」方式，將220萬元貸款還給銀行，留下20萬元避免被銀行罰息，並把其中10萬元放

Mortgage-link戶口對沖利息，意味第二年利息開支僅2,300元。兩年罰息期過後，長者業主更可以將全數貸款歸還予銀行。

透過以上操作，長者於兩年的利潤是：58,800元（現金回贈）減8,000元（首年利息）、2,300元（第二年利息）、5,000元（律師費），合共賺43,500元。

600萬元物業等於平均每月「出糧」1,812元，每兩年做一次，可幫補長者生活費。如果子女可以擔任擔保人，更可以借足六成，長者被動收入便更多。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/