按揭盤點｜投資者「避稅」轉戰工商廈：住宅與工商廈按揭規則找不同
撰文：子非魚｜ 圖片：Unsplash@drown_in_city
按揭成數方面，不論工商舖為投資或自用物業，按揭成數均不能多於五成；相較之下，住宅的成數高出近倍，令首期要求大幅降低。
以自住物業計，樓價800萬元以下物業，最高成數為九成；樓價1,000萬元以下最高八成。
除以入息申請按揭外，準業主亦能採用資產審批形式申請。不過，工商舖或住宅的成數均以四成為最高上限，較適合資產充裕的人士。
有擔保在身 扣1成按揭成數
值得留意，無論行入息或資產申請按揭，如果自己或擔保人已有其他按揭在身，最高可借成數將被扣減一成。
按揭還款年期愈長，攤分後的每月還款額愈低。
一般工商大廈的還款期最長為20年；個別銀行可做25年。
而住宅的還款限期相對寬鬆，可長達30年。
不過最終還款期的長度，須於銀行進一步考慮人齡和樓齡後才能釐定。
於低息環境下，銀行按息持續於低位徘徊，住宅按揭利率可低至H+1.3%；反觀工商廈的最佳利率定價為H+1.65厘，比住宅按息仍高出一截。
然而，若按揭貸款額較大、或購入相關物業的營運公司與銀行有業務往來，銀行有望進一步調低按息。
至於高息按揭存款掛鈎戶口（Mortgage link）及現金回贈，敘造工商廈按揭時，銀行一般不會提供。
工商廈按揭優惠遜住宅
個別銀行或會象徵式提供工商廈現金回贈，例如0.2%，但與住宅1%以上的回贈率相比，明顯小巫見大巫，亦「無乜肉食」，可見優惠遠較住宅按揭遜色。
由簽署臨約至物業成交期間，樓價有機會波動。若銀行估價過低，導致批出的按揭額不足，買家或要臨急「撲水」，故銀行釐定貸款額的方式尤其重要。
若為住宅物業，銀行通常以臨約買賣價計算按揭成數，即使成交價高於估價，倘若價格偏離10%以內，銀行一般會彈性處理，以成交價計算成數及貸款額。
工商廈按揭的要求較嚴格且彈性較低，若成交價超出估價3%至5%，銀行一般傾向以估價計算成數及貸款額。
過往筆者有不少客人忽略此不同之處，高價買入工商廈後，因銀行估價不足，而借不到足夠貸款，讀者宜加倍留意。
最後一提，申請工商廈按揭時必須驗樓，若以劏房分租形式運作，按揭批核會較難通過。
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