按揭審批的關鍵文件之一﹕銀行月結單

近日，有一宗個案客戶購入新盤，該新盤關鍵日期為下年年中，不過客戶選擇即供付款計劃，故需向銀行申請按揭。在銀行審批時發現申請人的銀行月結單每月都會有一筆$17,000的開支，經查證後確定該筆開支為申請人每月的住屋租金，現時購入的新盤是計劃將來作自住用途，雖然這個解釋是非常合理，但是銀行的計算則有所不同，該銀行表示一般來說若果購入的物業之收樓期在半年內，租金開支可以不用計算在「供款佔入息比例」之內，但若果收樓期多於半年，租金開支則要計算在「供款佔入息比例」之內，現時申請人是申請樓花按揭，要到下年年中才正式收樓，換言之$17,000的租金開支要計算在「供款佔入息比例」之內，這就令申請人大大超出了預算﹗

遇到上述情況，客戶只能有以下做法﹕其一，客戶可減少約170萬的貸款額便能夠通過入息要求，但由於客戶並未有足夠資金應付，故此方法只能作罷﹔其二，客戶可以加入按揭擔保人增加收入以通過入息要求，但筆者認為一旦做了按揭擔保人責任是非常重大亦會影響將來的置業計劃，現在只是為了短期的租金開支而加入按揭擔保人是不明智的﹔其三，現時只是此銀行有這個要求，客戶可以嘗試向其他銀行作出申請，不過由於客戶所購買的新盤只有數間銀行願意承造樓花按揭以及距離成交期不足一個月，故此未必趕得及批出按揭﹔最後，我們向銀行建議，客戶會簽署一份「退租聲明」，內容表明客戶將於八月份退租並會搬回與家人同住，待新物業收樓後就搬入自住，銀行方面接納此建議，最終成功批出貸款。

筆者在此提提大家千萬不要忽視銀行月結單的支出紀錄，尤其是每月月定時定額的開支，銀行都有機會進一步向申請人了解，例如﹕家用及保險供款等，可能都要提供相關證明，更甚的是有部份人理財習慣會在另一間銀行開儲蓄戶口，每月將定額金錢轉帳至該儲蓄戶口，屆時申請人則要連同該儲蓄戶口的月結單一拼提交給銀行以作申請。