按揭回贈 須在貸款額上扣減｜陳永鍵

撰文：陳永鍵｜ 圖片：iStock

在低息環境下，新買及轉按物業按揭利率，現時仍維持在本港銀行同業拆息H+1.3厘，由於同業拆息維持在0.12%水平，按揭實際供款利率亦只需1.42厘。
雖然經濟未見轉好，但在低息環境下，亦令新買物業的業主，能以低利率作出供款，實屬佳音。

對一手物業仍以發展商按揭計劃供款的業主來說，亦可透過轉按回贈，享受更優惠按揭利率。對於仍在使用P按作出供款的業主來說，縱使P按是P-3.1%=2.15厘，在現時低息環境下，未嘗不可考慮轉回H按供款，用以節省樓按的利息開支。

銀行趁農曆年提供更優惠條款

新買物業經按證公司申請高成數按揭，而貸款金額達600萬元或以上，可享高達1.55%現金回贈。而轉按物業達800萬元或以上，亦可享高達1.35%現金回贈，可見按揭回贈亦比2020年尾時進一步提升。

在農曆新年假期期間，樓市亦慣常出現「小陽春」，樓價亦會有顯著上升，估計銀行亦會趁這段時間，提供更優惠按揭條款，以吸引按揭申請者。自金管局發出指引，凡按揭現金回贈達1%以上，均需在貸款金額上扣減現金回贈。

意思是說由銀行或中介提供的按揭回贈，達1%以上，整筆現金回贈須於貸款金額內扣減，並以扣減的貸款額作為實際貸款額。而這問題亦是有較多人難以理解，並致電查詢。

假設申請按揭金額為600萬元，現金回贈為1.3%，即78,000元，現金回贈是需要在貸款金額上扣減。在扣減現金回贈後，申請者可獲取592.2萬元（6,000,000 – 78,000）的按揭貸款，意味申請者須額外預留78,000元作首期支出。

另一方面，在按揭供款上只需以592.2萬元作按揭供款，毋須以600萬元作出按揭供款。在扣減現金回贈下，按揭供款亦會相對便宜，而78,000元按揭回贈，亦會於物業成交後一星期內，由銀行入賬到申請者供款戶口內。

在利來說，賺到的現金回贈較不扣減貸金額多，並且在供款支出上減少了，此做法較適合首期充裕的按揭申請者；在弊來說，對首期不太充裕的申請者來說，可謂添加了壓力，即使能拿取的現金回贈較多，但在應付首期時的支出亦增加了。

故在賺取最佳回贈時，亦需要好好考慮扣減現金回贈時帶來的利與弊，以免在不知情的情況下，令計算首期時有所偏差。