慳息賺回贈、高息戶口對沖利息 按揭借到盡：借400萬賺70,000元｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash
這是由於過往網絡還未發達，以致投資市場透明度不及，資金難以找到較為穩定的回報以避風險。
另一方面，屬進取的投資者，在過往亦會向銀行盡借按揭金額套現，繼而再買樓而致富，這亦是香港樓價炒貴的主因。
慳息賺回贈
現時大部分銀行會在按揭優惠上，提供高息存款掛鈎戶口作招徠。此戶口的好處是讓按揭申請者，把存款投放在高息戶口裏，用以對沖按揭上的利息支出。
另一好處是該戶口是以活期存款計算，例如資金存放兩天後提取，利息則以兩天計算，方便按揭申請者靈活運用資金及對沖利息。
假若申請者有閒錢，但認為現時不是適合購買股票、物業、基金或保險等投資產品時，便可把多餘錢存放到高息戶口以賺取利息，待時機合適時，便可隨時運用存款。
另一好處是申請六成或以下按揭，銀行現金回贈及按揭中介現金回贈，均是以貸款金額計算。
假設申請者借貸金額為300萬元，以目前現金回贈1.75%計算，可賺到52,500元按揭回贈。
假設借到盡為400萬元，即可賺取70,000元，對比300萬元按揭金額，足足賺多了17,500元。
假設申請者並不需要多借100萬元按揭金額，大可考慮把借多了的按揭金額，存放在高息戶口以對沖利息，而實際利息計算則只有300萬元，可謂能慳息之餘亦賺到盡。
相反，要留意的是，經由按證公司提供的高成數按揭，借到盡未必一定能賺到盡，原因是承造高成數按揭時，按揭成數愈高，保費則愈貴。
假設樓價為700萬元，承造「林鄭Plan」八成按揭，其保費比率為2.47%，保費為138,320元。
如承造九成按揭，保費比率為5%，保費為315,500元。雖則保費一般會有6折至65折的折扣，但保費仍是會貴逾一倍，由此可見，在高成數按揭上，盡借可解資金需要，但其成本亦會變得更貴。
未補地價居屋僅一次機會
未補地價居屋難以向銀行申請轉按套現，一般只能以原金額轉按賺回贈，所以可謂只有一次機會借到盡。
故在申請時，筆者亦會建議申請者可考慮借到盡，因銀行亦會對未補地價居屋按揭附送高息戶口，即使沒有資金需要，仍可存放到高息戶口以備不時之需，既能有充足資金、仍能賺盡按揭回贈。
現時大多申請者亦明白此道理，而且在一年後，亦能向銀行作出部分還款，透過此操作，便可把借多了的資金還給銀行之餘，現金回贈又不用退回給銀行，對申請者來說可謂兩全其美。
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