【樓價繼續升】賣家上調售價 按保估價追唔足點解決？｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜ 圖片：Unsplash
買家在購入物業時，大多也會向銀行查詢估價，但在樓市上調時，亦會出現估價追不上買價的情況發生。
主因是估價行作為銀行長期合作的夥伴，須以較為審慎的角度作出估值，並減低樓市下行時的風險。
以致賣家上調賣價時，大多估價行只以附近屋苑的近期成交價作出評估，當然是追不上由估價行提供的銀行估值。
估價行會揸價
其次是估價行一般亦會「揸價」，估價行在大多情況下，不會提供最貼市及最進取的估值。
一方面，估價行提供的估值某程度亦會影響樓市升幅；另一方面，估價行亦需考量存在的風險。
令估價行職員在估價時，會留有5%至10%的估價升幅，亦是買家在向銀行索取物業估值時，最常聽到「如有臨約可到價」的說話。
六成以下按揭較少借唔足
在承造六成或以下非高成數按揭的買家，如遇到估值和買價相差10%內，大可亦不用擔心，因在簽了臨約後，估價行普遍亦會跟隨臨時買賣合約的成交金額提供估值，所以較少出現「借唔足」的情況發生。
在筆者的按揭生涯裏，還沒遇過承造六成按揭估價不足的情況發生，但還是奉勸買家仍需向銀行確認「如有臨約」的物業估值。
按證公司估唔足點解決？
此外，即使銀行在按揭申請表上提供了估價行名字、估價、物業資料及估值參考編號予按證公司，按證公司亦會自行對物業作出估值。
以致按證公司和估價行，在沒有溝通的情況下偶爾出現「估唔到價」，令買家被通知有借不足的情況發生。
當出現這問題時，筆者建議買家不要經由銀行向按證公司作出查詢。
如遇此情況，買家可先向銀行拿取估價行名字及估值參考編號，並致電按證公司作出溝通。
在提供估價行名字及編號後，按證公司大多願意轉換估價行並上調估值，讓按揭金額因估值上升而調整。
中小型銀行可指定委派QBE
另一慣常做法是經由另一按揭保險公司昆士蘭保險（QBE）作出申請，主因是QBE會參考由銀行提供的估值資料，並在普遍情況下不會自行作出估值，故經由QBE申請按揭時，不常出現「估唔到價」的情況發生。
有讀者可能會想，銀行都是隨機選擇按證公司，豈不是風險很大？答案是有中小型銀行，可指定委派到QBE作按保公司申請高成數按揭，甚至亦有極小數的大型銀行，可委派到QBE申請高成數按揭。
如買入物業時出現「估唔到價」，有可能是委托了功力未夠的銀行職員或轉介公司處理。筆者建議買家在估時亦可貨比三家，以免發生借不足貸款的情況發生。
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