拆解炒舊樓會發達的兩大理由：租金回報較高及「博收購」

撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：Unsplash

第一大理由：租金回報較高

從投資角度出發，舊樓價錢相對新樓「親民」，部分舊樓業主又以分隔劏房來增加收租回報；而且新樓的管理費一般較貴，再加上其他開支等，其實「養」新樓的成本不低，每年新樓租金回報率大多不到三厘。

反之，舊樓管理開支少（大修除外），又可以叫地產代理「代收租」，故在租金回報率上， 舊樓確實較吸引。

此外，部分投資舊樓的人士，除考慮租金回報率因素外， 亦將「博收購」的潛在因素考慮在內，因一旦成事，屆時收購價比買入價高一節，可說相當和味。

第二大理由：收購值博率

事實上，近年政府積極發展舊區，例如深水埗、觀塘、九龍城、土瓜灣一帶，最重要是在進行市區重建時的收購價不低（無論私人收或政府收），反映相關地區舊樓確實有價有市，投資價值不容忽視。

當然，投資舊樓亦要有不少因素考慮， 例如按揭方面，舊樓按揭成數通常得5至6成，首期方面要較多。

相對地，政府近年頻出辣招踢走炒家及投資客，已建立一個首置客主導市場，各大銀行業或新樓發展商，亦為新樓提供很多按揭優惠及買樓初期補貼，對手頭現金不多的投資者，新樓入場門檻相對較低。

至於舊樓缺乏娛樂設施、很大部分皆沒大廈業主立案法團，以及居住環境較差等因素，正是自住客或不熟悉舊樓市場生態環境者，通常不考慮舊樓的成因。

不過，若從投資角度出發，以上種種皆不成問題，因作為投資者，主要考慮的是投資回報，而「投資價值」與「自用價值」的差別，正正解釋了舊樓相對新樓呎價存在折讓的主因。

再仔細觀察，不難發現若成為政府重點重建區的舊樓，通常該地段性舊樓價格較高，亦有不少業主選擇自住，這主要考慮收購值博率，而常中又要細說「自住單位」的政府賠償方案。

收購舊樓賠償計法有別

事實上，政府收購舊樓時，「自住單位」較出租或空置單位的賠償計算方面有別。

今期先談政府在「自住單位」賠償價，簡單而言即市值交吉價加自置居所津貼，在計算市值交吉價，主要參考同區「七年樓齡」、條件相若的單位呎價；至於自置居所津貼，即業主在同區重新購置類似單位的售價，與現時自住物業之「差額」。

另外，私人財團發展商亦會物色舊樓，進行併購、拆樓重建新式物業等，但各單位的「最終收購價」不如市建局般透明，實際上與普遍物業買賣一樣，主要因素反而是雙方法議價能力，這就要考驗業主的投資經驗與技術。

不過，投資舊樓時聞「有人發大達」，「有人輸死冇命賠」，這在道出無論是甚麼投資市場，總是有人歡喜有人愁，最終決定贏輸的，往往是投資心理質素，大於實質技巧。

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