拆息抽升又如何 下半年加息 樓價繼續升？| 香港樓市2018
撰文：Smart ED編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室
加息無有怕 樓價仍穩中有升
快將步入下半年，市場最關心莫過於本地利率走向。
美國聯邦儲備局6月加息後，市場預期今年全年加息次數將由三次增至四次。另一方面，美國加息周期開展以來，香港已連續七次未跟隨加息。
在港、美息差擴大下，3月開始資金已陸續流走，本地銀行體系結餘由4月中時接近1,800億元，到本週三（6月20日）降至接近1,100億元，短短兩個月下跌近700億元。
供樓負擔無大增之慮
同時，本地銀行同業拆息（Hibor）不斷上升，特別是一個月拆息，由4月初時徘徊於不足1厘水平，上升至本週三的1.77厘，導致以Hibor計算供款的按揭利率（H按），已達到銀行規定「鎖息」上限的2.15厘。
銀行公會署理主席梁兆基日前揚言，美國已先後加息七次，但本地銀行體系結餘仍然逾1,000億元，在資金仍充裕下，香港息率暫未跟隨，未來要看資金流向是否令本地拆息長期高企。
然而，他坦言港息已上升已至臨界點，港息隨美息上升是早晚的事情，雖然難以預測本港加息時間，但若美國今年再加息兩次，本港有機會在年底前調升息口。
野村證劵也發表報告，預計香港銀行有機會在下半年調升優惠利率，但相信暫時只會調升一次。
不難想像，在港、美息差持續擴濶下，資金隨時再流走，當銀行體系結餘再減數百億元時，加息幾已沒有懸念，供樓人士享受了多時的超低息時代快將終結。
不過，縱使息口趨升，按目前走向，本地加息幅度將有限，供樓人士的實際負擔，暫時看不到會大幅增加。
如一個市值450萬元的物業，假設支付四成首期，供款期20年，息率暫以2.15厘計，每月供款約13,851元。
倘若加息半厘，也不過每月多付655元。
即使供款利息在年內上升1厘，每月供款也不過多付1,327元，相信絕大部份供樓人士仍然應付有餘。
當然，利用二按的供樓人士負擔會多一些，但也不致於構成大壓力。按金管局對於供樓者進行的壓力測試，即使加息3厘，供款原則上不會超出月薪的一半。
經濟好壞影響更關鍵
市場仍預期，美國來年將再加息三至四次，若按此步伐，香港息率的上升幅度肯定有限；在此情況下，本地樓市所受衝擊微乎其微，除非美國加息次數大大提升，那就另當別論。
事實上，加息通常是經濟理想的環境下才出現，經濟若上行，通常樓市也同步而上。
回顧2004至2007年的上一次加息周期，當時本港樓價非但沒有調整，反之拾級而上，很大原因是香港經濟在1997年後下滑，至2003年沙士跌至谷底後，經濟開始復甦，加上內地推出自由行，本地經濟呈爆發性上升。
故此即使在息率調升下，當年樓價也未受影響。由此亦可見到，經濟環境的好壞，對樓價的影響遠較加息來得關鍵。
目前香港經濟雖未像2003年後出現井噴式上升，但基調依然穩健，零售業表現持續改善，暫時未見有大問題。
內地方面，企業表現仍然穩定，債務情況也沒惡化，即使中美爆發貿易戰，現階段對實體經濟衝擊未算太大，除非未來貿易戰規模持續擴大，才有可能對內地經濟構成大打擊，繼而影響香港經濟。
市場普遍認為，加息暫時對樓價影響極之有限。
中原地產亞太區主席兼行政總裁黃偉雄估計，美國加息步伐不會太快，加幅也不會太大；反之，美國加息實際是反映經濟增長。
他相信本港銀行即使跟隨加息，也難以改變樓價上升態勢，畢竟本地剛性需求大，特別是對小型單位的渴求。不過，他也認為，加息有可能會減低樓價上升幅度。
專家續看好全年樓市
銀行公會署理主席梁兆基也表示，現時主宰本地樓市是供求不平衡，資金成本並非最大影響因素。
華僑銀行的報告指出，香港的利率上調速度和幅度，仍然是較為溫和，預料樓市不會受到大衝擊。
另外，近期推出的新樓盤，均出現超額認購情況，市場對新盤的需求熾熱，很大程度是反映對經濟前景有信心，以及市民對工資增長樂觀，是以為樓市帶來強勁支持。
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為，暫時港息仍未隨美息上調，即使今年內本港要加息，估計對樓市影響依然輕微。
她指出，新盤近期陸續推出，銀行為爭生意，料最快也到下半年才上調按息。
再者，銀行對加息仍保持觀望態度，特別相對於2009年前的銀行體系結餘，目前仍未有加息的迫切性。
劉圓圓稱，香港經濟繼續穩健，未來縱然加息，幅度相信會較溫和，每次在25點子至50點子水平，對供樓人士的負擔未構成大壓力；估計下半年樓市會穩步上揚，全年樓價可升逾一成。
市建局盈餘見頂 未來試行資助房屋
樓價迭創新高，連帶市區重建局也錄得豐厚盈餘，2017/2018年度達120億元，但該局主席蘇慶和強調，市建局的財政收入已到頂峰，未來難再有可觀進帳。
蘇慶和解釋，市建區去年錄得龐大盈餘，主要是中環嘉咸街商業項目出售價格理想所致；然而，目前再難覓得具重建潛力的舊區，加上該局持有的商業土地絕無僅有，在可見未來難如今年般，可取得如此大筆進帳。
相反，市建局要動用上百億元資金進行收購，以目前樓價高企情況，倘樓價下調，不排除會出現高價收購而低價出售，未來或要借貸也說不定。
就如位於旺角洗衣街的Skypark，即使近年樓不斷上揚，但卻成為市建局首個虧損的項目。
另外，該局行政總裁韋志成表示，為協助市民解決置業困難的問題，正研究以低市價出售物業，首個項目將會是馬頭圍道/春田街，市建局會自行發展。
然而，考慮到有機會被人炒賣，該局會設置禁售期限制，並因應未來維修事宜，有可能要求買家購入單位後，需要注資大廈維修基金。
目前市建局的項目均與發展商合作，未來會否多採用馬頭圍道項目的自行發展模式，則要進一步商討。
市場認為，若市建局採用自行發展模式，又以優惠價出售，對該局的財政負擔會構成相當沈重壓力。
估計市建局未來仍是要與發展商合作的項目為主，再以自行發展為輔，透過與發展商合作項目取得的盈利，轉而補貼資助項目。
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