100萬與1,000萬元 投資選取上有何分別｜諗sir專欄

你好！本人40歲，和太太合共每月收入為24萬元，育有兩位小孩。資產包括：（一）自住港島藍籌屋苑，2014年以1,000萬元買入，估值1,860萬元，現欠銀行650萬元，月供24,000元；（二）家人自住新界新地屋苑，2009年200萬元買入，估值780萬元，現欠銀行290萬元，月供11,000元；（三）上環單幢收租樓，家人早年買入，估值750萬元，現欠銀行330萬元，月供12,000元，每月收租20,000元；（四）灣仔單幢收租樓，2015年410萬元買入，估值600萬元，現欠銀行180萬元，月供8,000元，每月收租15,000元；（五）合共有現金100萬元；MPF合共約有600萬元；（六）股債基金800萬元，每月回報60,000元（上堂前已買落）。

知道收租效率較低，但考慮到月收租35,000元可應付三層樓供款，所以房產不想有變動；另一方面，會積極考慮直債/債基作增加每月被動收入。想問閣下以1,000萬元作投資，應如何配置能達到預期收益？

讀者歐先生

讀者住宅收租效率低，主因是上環單幢收租樓，壓死420萬元（750萬−330萬元），而月產出現金流為8,000元（20,000元−12,000元）。即420萬元被壓死而年收10萬元，回報少於2.5厘。至於港島區及新界新地樓均屬同一問題，壓死大舊錢，更用作自住。那現在有1,000萬元現金投資，究竟如何提高回報率？

千萬元在手宜打穩陣波

先講有1,000萬元，可以穩陣些買以保本的直債為主、債基為副的產品。有1,000萬元在手可打穩陣波。而穩陣波，即利用保本或高發行級別的公司直債為佳、又或部分錢敘造定期、只留少許錢投資不保本之債基。筆者建議，如有1,000萬元資金，可考慮長江基建集團（01038）擔保的債券，票息4.85厘，投資評級「BBB」，價格約86.95，在87萬元價格買入，月收48,500元，年息5.5厘。若是500萬元的話，筆者的「收息101」課堂有建議年派息10厘至12厘的債基，當然除了債基外，配一些細額直債或保險產品亦可以。若果是百萬元戶而未到千萬元者，由於直債是約160萬元入場，會令500萬元以下資金者的資金流動性大降，所以買賣具彈性的債基較好。

最後，有100萬元資金或以下者，可用股票及交易所買賣債券（ETD），又稱嬰兒債券（Baby Bond），入場費2,000美元。ETD之波動性較直債高，雖有3倍槓桿，但同時可能伴隨一年20%至30%價格波幅，所以投資嬰債，都只限使用30%至40%資金。嬰債本身僅年回報6厘至7厘，然而可敘造槓桿，不過，槓桿自己要調較，不可盡用。