【投資舊樓常見問題篇】舊樓投資預算 博收購重建非純靠彩數

撰文：經一編輯部｜圖片：

勝在租金回報率高 博收購重建更「和味」

事實上，由於舊樓多數沒有電梯，若要出租， 樓層自然愈低層愈好租（在旺區如深水埗亦可做倉）；但亦要睇週邊環境，例如若買入舊樓下方是車房或同層有「賓館」，即使如唐二樓（1/F），亦未必一定好租，事關太多廢氣或品流太複雜，較難找到租客。

另外，有部分投資者選擇將單位劏房分租出去，整體租金回報率自然大幅提升（筆者在此不談論此做法是否違法的議題，因這已是不同世代所面對的社會問題）。

當然，投資舊樓在銀行所能承造的按揭比例，必然比新樓及大型二手樓為低，例如一般人在正常財務背景下，或只能承造五至六成按揭；但考慮到劏房租金率較高此因素，其實亦「有數圍」。

尤其是買完舊樓後，若能在短時間內被政府或私人發展商收購重建，因其收購價大多較買入價存在一定溢價，這亦是部分熱愛炒舊樓人士，多年仍鍾情此道的最主要原因。

是否需要睇樓？

至於是否需要睇樓的問題。筆者認為投資前必須先了解舊樓市場的遊戲規則，以及明白「投資價值」與「自住價值」的分別。

正如上文所言，投資舊樓時，最能夠獲利而「最多水份」的，往往是收購日來臨；而投資的目的並非自住，故毋須在意舊樓是否太舊這問題，因這是自住價值的問題。

相反，以投資價值角度分析，若然相關舊樓真的很舊很舊（例如樓齡50年，甚至60年以上），反而是筆者友人的心頭好；事關樓齡愈舊，代表相關舊樓或有更大機會被收購（當然亦要視乎其他因素，如地積比率是否已用盡）。

另外，若是用來出租，則物業是否實用、環境如何、樓宅外型是否美觀、樓宅是否很舊等因素，皆不是投資者最需要考慮的。

相對地，作為一個收租投資者，首要考慮的可能是這間舊樓能劏多少間房？最終能收到多少租金？單位被收購的值博率有多大？凡此種種，才是投資者考慮的關鍵因素。

博收購非純靠彩數

至於買入舊樓後，最終能否以至何時會有幸地被收購？大部分人認為是「睇彩數」；惟當中亦具備一定技術成分，至如實際技巧如何，就要找專家提點了（筆者所指的專家，並不是甚麼大地產代理商，反而在該區落地生根多年的小型地產店鋪，事關它們除熟知該地段物業外，最重要的是明白甚麼單位能如何設計、租金回報如何，甚至部分具收風功能）。

筆者友人投資舊樓多年，從他身上也聽過不少故事。例如，聽說過一個初次投資舊樓的投資者，以市價買入一舊樓單位作為投資，但卻不知道是技巧差還是運氣問題，他的個案就令筆者「印象深刻」。

首先，該投資者買入舊樓後，不知道用甚麼途徑找來一班裝修師傅，但可能有關師傅未曾做過劏房，所以就連最基本的防漏水工程也沒做，而且劏出來的房間設計甚有問題（例如去水位不夠大、電掣位不夠、劏得太細的無窗黑房），最終業主難以找到好租客。

最後，更在物業全數出租後，收到屋宇署發出的清拆令，要清拆部分僭建物，除了成本大增外，如意算盤亦大亂。

放租前要考慮的問題

說到底，在投資舊樓時，租金回報考慮因素固然重要，但「租金收唔收得足」是另一個問題。例如另一個案，一個物業劏三間房，每間房業主實收5,000元租金，一劏三後即共收15,000元；水電另計又毋須管理費；加上放租三個細單位，較放租一個大單位容易，牌面上似乎很吸引。

不過，業主面對的問題亦不少，一來未必三個單位皆全部租得出；其次是一旦遇上惡租客或遲交租客，一來增加了管理成本；二來打亂了以租金來支付按揭之盤算。

再者，每次舊租客退租，可能又要重新裝修，因三間劏房之租期未必同期，故無論裝修成本與難度均增加，這亦間接增加新舊租客轉手及管理成本。

政府、私人收購價有異

最後，政府收購價與私人財團提出的收購價自然有別。簡單而言，市建局收購舊樓時，會按同區樓齡七年物業市值作為物業交易價（俗稱「現殼價」），另再給予租客一筆津貼及為有需要租客提供「上樓」協助。

至於私人收購價，其交易價除參考同區二手物業樓價外，亦會計算重建後售樓的溢價，所以有更大的供求關係因素影響收購價。

例如近年新冠肺炎情況嚴峻，舊樓的衞生環境及喉管老化問題再次引起市場關注，這可能增加持有舊樓的業主出售單位意欲，令私人財團收購時，業主一方會有較大的議價空間。

最後，讀者可能會問，劏房那麼細，怎樣住人呢？筆者的答案是：一個地方民眾能否安居樂業，向來是政府主導。

有一句電影對白很應景，皇上問：「你丐幫弟子幾千萬，你一天不解散，叫朕怎麼安心？」 蘇乞兒答：「丐幫有多少弟子，不是由我決定，而是由你決定的。」

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