投資單位出租成學生宿舍 Location不再是重點？｜諗Sir
現正為選擇在哪區買入投資用單位，有考慮粉嶺，因價錢相對較低，之後北區沒有新樓供應，以及空置率低。以下三個盤，該如何選擇：（一）粉嶺牽晴間或碧湖花園，樓齡新但位置偏遠；（二）荃灣荃景圍，兩房或三房單位；（三）上環舊樓，劏房做學生宿舍。
撰文：諗Sir｜圖片：unsplash
首置宜從屋苑入手
如果筆者是經紀，想大賺兼害你，一定勸你選擇第三項。對於經紀，一定想把客戶由大地產舖轉去細經紀行成交，因為在大地產舖做到生意，計佣打稅是累進制，1,000萬元單位收佣20萬元，經紀落袋遠低於20萬元。但轉去細經紀行成交，客戶給的佣金跟細經紀行對分，可賺不少，儘管這樣做不符合規矩。
而且，舊樓成交粗糙，開價較真正價值高10%，買家也很難察覺，所以筆者經常勸人首次置業由大屋苑出發，便得罪不少行家。
學生宿舍或劏房均容易租出，學生宿舍用木間開，每間房以每月5,000至6,000元租出，一個三房單位一開五，已收30,000元租金，比原本三房單位租值16,000元升一倍。
劏房用磚間，540平方呎單位隨時可以一開五，每間月租收6,000至7,000元。540平方呎舊樓每平方呎賣10,000元左右，劏房後客路更廣，可收租33,000元。
希望單位租情好，位置只佔很小部分。部分套房可短時間內成功租出，因為已儲了大量套房或宿舍客，他們會介紹人或自己換房。買個最新、最靚的屋苑單位，不一定有很多租客。讀者試買一個匯璽單位，會否順利出租？
高成數樓按難做
大部分宿舍不在北區或大西北，位置並非近內地就有著數，因此選擇上有保留。當然，有些人原本就在大埔或屯門區有一個單位，不想換樓，因此在該區有一間宿舍放租，一半香港人租客；一半內地租客，不過這樣做之前，業主和租客各方要先溝通好。
同時也要留意按揭上問題。筆者同意用介乎600萬至1,000萬元的單位做宿舍，可採用高成數上會。不過，今年很難借錢，除非是公務員且債務不多的客戶。
銀行現時連按揭回贈金額，亦要由借出的貸款扣回，表面上可借九成，實際只想批八成按揭，而借貸人的海外收入完全不計。
編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
