房價打壓產業發展 港人買房依然遙不可及｜封面故事

香港的高房價已成為一個不可忽視的問題，對市民的生活質素和經濟發展造成了嚴重影響。不過，去年房價出現了輕微下降的跡象。對此，洪灝認為房價仍未見底，「肯定還未跌完，現在跌到2016、2017年時水平，但都不是跌很多。」

樓價大跌的雙面刃

根據國際清算銀行（BIS）的資料顯示，2024年第一季度香港的實際住宅價格指數為140.26，相較於2023年第四季度的145.38有所下降​（見圖表二）。儘管港府在2月底取消了所有房地產降溫措施，卻無法扭轉樓價跌勢。

香港樓價下跌對投資者來說可能是壞消息，但洪灝認為對於香港市民而言卻是喜訊。洪灝指出：「我認為一個城市的宜居程度在很大程度上取決於房價的高低。香港的房價高得離譜，達到每平方呎20,000至30,000元，比新加坡還要貴。」

洪灝續指：「香港房價下跌對於目前畸形的經濟結構來說，可能會釋放出經濟的活力。」然而，其指出這也可能會導致銀行出現大量壞賬的情況。

以1997年亞洲金融風暴一役作例。當時樓價大跌，不少負資產業主被銀行追討按揭貸款，最後要賤賣資產。不少人也因為害怕因此被追討按揭貸款而不敢「上車」。據香港金融管理局公布最新的數據顯示，負資產住宅抵押貸款（RML）數量飆升至20年來的新高，凸顯了金管局的巨大壓力。

截至2024年3月末，RML陷入負資產的案例為32,073宗，較2023年12月底的25,163宗，大幅增加27.4%。

對此，金管局早前大派定心丸，已向銀行業界發布通函，重申銀行不會單純因為抵押品價值轉變，而要求客戶補足差價，特別是按揭安排，只要客戶繼續還錢，銀行不會有以上舉動。

高租金或阻礙專才駐港

香港除了房價高外，租金同樣高。根據差估署最新公布的租金指數顯示，6月份租金指數報189點，較5月份的188.7點上升約0.2%；連續四個月上升，共增長2.5%。另外，指數於今年上半年累計上升1.6%，並創下2019年12月以來的四年半新高。

儘管香港租金高企，但人才計劃和留學生來港的趨勢將持續推動住宅租務需求。高力香港研究部主管李婉茵表示，隨暑假租務旺季的到來，內地學生的住宿需求預計將繼續支撐租務市場。

此外，「高才通」計劃也將持續對住宅租務需求提供支持，預計未來數月住宅租金有望持續上升。租金繼續上漲，洪灝擔憂某些專業人才將無法負擔，使香港難以吸納這些人才，「香港這麼貴，沒有人會來了。科學家收入微薄，窮到難以想像。要他們每月支付50,000至10萬元房租，誰會願意來呢？」

洪灝認為，香港的經濟結構存在一定的悖論，他指出：「這個經濟本身就很強大，金融和地產已經佔了80%。我們不是說要去戳破它，而是應該考慮如何讓這個結構，能夠為其他行業留出增長空間。」

香港轉型路上之挑戰

他認為香港應該在保留現有經濟結構的同時，尋找方式為其他行業創造發展空間，以應對未來的經濟挑戰。

早前特區政府亦積極出訪其他地區尋找合作機會。行政長官李家超率領特區代表團先後訪問了老撾、柬埔寨和越南三個東南亞國家，向當地政商界介紹香港的優勢和最新發展，旨在為香港開拓商機，並建立更廣泛的聯繫和合作網絡。

對此，洪灝感到大惑不解，並認為香港作為全球最發達的金融中心之一，為何需要向發展中的國家取經？「如果我們去問發展中國家有甚麼機會，其實是別人想賺我們的錢，而不是我們賺到他們的錢。」

他認為大家應該反思，香港難以發展科技的原因。「中國人、香港人都勤勞且聰明。香港有沒有出過科技之王？有沒有像馬斯克、蓋茨（Bill Gates）、Steve Jobs這樣的人物？其實本來是有的，例如無人機製造商大疆創新（DJI）。不過其選擇回到深圳發展，所以不是我們沒有這個條件。如果有這些人才都無法實現，一定有其他原因。」