成功不需父幹 後生仔上車靠3招

文：張健華、葉盛

近年每逢有新盤開售，售樓處內總有一大批廿四孝父母，出首期資助子女買樓，年輕人要靠「父幹」才能上車的現象，早已成為新常態。無他，香港樓價早已是貴絕全球，美國研究機構Demographia的最新報告，指港人要不吃不喝18年才買得起樓，結果買樓變成兩代人的事。

有父母資助首期固然上車無憂，沒有「父幹」的網民則在討論區內聚在一起大呻，買樓最難過的一關，是儲夠一筆大額首期。當中，網民Emilysiu可謂是時下的典型年輕人。

Emilysiu自言生於基層家庭，已工作三年，現時月入約16,000元，與男朋友兩人收入合共30,000多元。收入扣除家用、償還學生貸款、交通費及其他生活開支後，兩人每月儲起約7,000元。

Emilysiu粗略計算，與男朋友每月共儲7,000元，一年有84,000元。但目前多個新盤最平的入場費已近600萬元，承造70%按揭計，首期就要約180萬元。

計過條數後，Emilysiu感覺「灰爆」，對買樓已經絕望，說：「儲夠首期已是21年後，仲未計樓價遲啲再升，到時儲落的首期又唔夠。」其後emilysiu愈講愈激動指：「自問已經算是非常慳家，但樓價係咁升，你估真係去少幾次日本就夠首期啊，我練仙唔食都唔夠喇！」

Emilysiu的言論引起其他網民共嗚，一方面為買樓已「死慳死抵」；但另一方便，實際上眼見樓價上升，又感覺買樓之路遙遙無期。

第1招：揀二手單幢樓

平日寫書、開班教人如何買樓上車的鍾學良（1% Anthony）指，因應樓價上升，有意買樓的年輕人也變得焦急。近期向他詢問買樓意見的年輕人明顯增加，「平時每日只有一至兩個，現時（每日）都有十個、八個。」

鍾學良表示，現時熱門上車屋苑已搶到好貴，相信買得起這些上車屋苑的青年人，都是有父母在財政上提供支持。相反，市區部分單幢樓現價吸引，售價較熱門上車屋苑平約10%，已工作數年有一定儲蓄的年輕人，較有機會負擔得到。

他指在九龍或港島區都有此類單幢樓的選擇，舉例說：「奧運站附近有約260呎的單位，30年樓齡，質素唔差，賣350萬元；但同樣的呎數在上車屋苑已經要420萬元。」

第2招：申請按揭保險

同時，鍾學良亦鼓勵年輕人也可透過銀行，向按揭證券公司申請按揭保險計劃，承造較高成數按揭，「用盡按揭保險借多少少」，減少儲首期的時間，達成上車目標（見表）。

留意加息供款或加重

以按揭保險計劃的指引，買入400萬元的單位，敘造最高90%按揭，首期僅40萬元。按上文提及網民Emilysiu的情況作例子，她與男友每月儲7,000元，換言之，兩人只要五年就可儲到足夠首期。

解決了首期的問題後，上車客還要面對銀行的壓力測試一關。目前按揭保險計劃要求，申請人最高供款佔入息比例上限為50%。

第3招：留意壓力測試

但中原王美鳳表示，敍造90%按揭的壓力測試要求會較嚴格，在實際計算時，每月供款佔入息不宜逾38%，通過壓力測試的機會較高。她又提醒，準買家要有心理準備，面對未來的加息週期，供款負擔有可能加重。

鍾學良補充，申請人亦要注意自己的信貸評級，要成功敍造90%按揭，一般要求申請者信貸評級有「A」、「B」或「C」的良好級別。

此外，除準備首期外，鍾學良指出，尚有其他的雜費開支往往被忽略，包括釐印費、經紀佣金、裝修費及律師費等，年輕人結果容易失去預算。

另外，市場上有財務公司推出低息、高成數按揭搶客，更聲稱免壓力測試。鍾學良表示，按揭保險計劃與財務公司提供的按揭計劃有本質上的分別，前者屬保險性質，由按揭保險公司向銀行作擔保，資金仍是由銀行借出。

至於財務公司提供的按揭計劃，主要提供二按服務，惟財務公司良莠不齊，有機會出現濫收費用等情況出現，故他不建議申請。