慎防現金回贈雙面刃 認清罰息期「另類優惠」避免慳息變破財 ｜陳永鍵
撰文：陳永鍵｜圖片：Unsplash
如屬新購物業，業主受制於額外印花稅（SSD）下，較少業主會在三年內賣出物業。然而，在承造按揭時，較多業主不介意罰息期年數，甚至罰息期內的罰息內容亦不太留意。
筆者認為業主在新購物業時，確實是可以把賣樓計劃設定在三年後。有部分銀行設定罰息期為三年，並以提供較高的現金回贈作為條件，誘使申請者選擇三年罰息期的銀行。
而有部分按揭申請者在選擇按揭計劃時，往往會傾向較高現金回贈的按揭計劃，而忽略罰息年期。
應考慮兩年後會否轉按
筆者建議按揭申請者在考慮罰息期時，應當考慮兩年後會否轉按為前題，而不應盲目選擇高現金回贈。
假設不經按證公司承造的六成或以下按揭，在兩年罰息期過後，大多按揭申請者亦會選擇轉按，以賺取轉按時的現金回贈。
以目前最高的1.5%轉按回贈來說，假設轉按金額為300萬元，即可賺取45,000元，扣除轉按律師費5,000元，申請者便可透過轉按，賺取40,000元。
另一方面，除可以賺取現金回贈外，亦可透過轉按慳息。假設申請者原按揭計劃為最優惠利率（P按），大可透過轉按，將按揭計劃轉換為香港銀行同業拆息（H按）。
即使是過往P按最低息的2.15厘按揭計劃，現時H按按揭利率為H+1.3%即1.38厘，H按利率比純P按足足低了0.77厘，所以罰息年期亦影響了兩年後的按揭計劃。故申請者在申請按揭時，除了選擇高現金回贈外，亦應當考慮罰息年期帶來的「另類優惠」。
罰息內容有分別
在選擇罰息期時，其罰息內容也是重要一環，有小部分銀行提供兩年罰息期，即第一年罰息為1.5%；第二年罰息為0.75%，此條款屬較低罰息。
另部分銀行第一年罰息為2%加現金回贈；而第二年罰息為1%加50%現金回贈，屬較高息期的罰息期。至於大部分銀行第一年罰息亦會是2%；而第二年罰息為1%，屬正常罰息條款。
由此可見，罰息期亦有分多與少，如按揭申請者在轉按時，考慮到有機會在兩年內賣樓，必定是選擇較低罰息的銀行，去承造按揭為最佳選擇。而在銀行回覆申請者按揭條款時，大多會以罰息期兩年概括罰息內容。
筆者亦建議申請者，不妨向銀行多問一些有關罰息期內容，好讓在選擇按揭計劃時，亦有多些選擇。
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