情侶合共月入6萬 想在5年內買3層樓再滾存200萬現金 善用雙方借貸力製造「彈藥」買樓｜諗sir

本人35歲，月入30,000元，無家庭負擔，月儲20,000元；男朋友40歲，月入45,000元，月儲2,0000元。兩人手頭現金儲蓄及股票投資約80萬元，暫未有組織家庭打算。本人的投資目標，是五年內：

（一）買三層樓，當中兩層收租投資抗通漲；一層自住。今年初男友以430元購入九龍區一間兩房單位，現每月以11,000元放租；
（二）爸爸以一人身分綠表抽居屋，抽中的話打算與本人及家人自住；
（三）本人因收入無法通過壓測，目標是400萬元買入油尖旺區35樓齡舊樓，先偷雞放租；
（四）物業以外，想在40歲前盡快滾存200萬元。

本人曾有打算以男友作擔保人，以本人名義置業，但害怕仍然不夠借貸力上會，做法是否可取呢？是否要以結婚來提升購買力？希望能得閣下指點迷津。謝謝！

撰文：諗sir｜圖片：unsplash

與未婚夫聯手增彈藥

讀者肯和男朋友在向銀行借貸時，填上關係是未婚妻，銀行是會接受未婚夫擔保未婚妻的，故不結婚也可用男朋友的借貸力。讀者兩人的總借貸力為（30,000＋45,000）/10,000×50%×2.59*＝971萬元。故此，如兩人買430萬元九龍樓，尚有「彈藥」可再借。

單以讀者月入30,000元計算，單人計借貸力為388萬元，如可付出100萬元敘造首期，單拖上會買入500平方呎內的住宅也可以。而計埋未婚夫，因為總借貸力為971萬元，下一次便可買600萬元左右的樓。

讀者需要儲樓，假設讀者將來用未婚夫名買完第二間，在極博的情況下，靠買新樓去近零首期買第三間也可以。留意若自己或任何一方有街數，會將上述計出的借貸力扣減。

自己有錢在手，靠發展商借去買新樓，到收樓時，若樓價升便很簡單，只要轉去銀行低息上會；若樓價下跌，自己亦有錢補回給銀行轉去低息上會。但如無資金而靠發展商借去買新樓，要「賭手指」筆者是絕不建議。

好好運用「呼吸plan」低息優勢

舉例說買港鐵大圍站上蓋的柏傲莊新盤，當買800萬元低層細單位時，入飛抽一張須付40萬元，而地產借貸給買家，業主只需先碌卡10萬元（兼賺埋信用卡積分），一旦要買便要再碌卡30萬元，直至第90日則要另外繳付5%，此時或借入私人貸款可處理。

剩下90%借貸，首兩年先用「呼吸plan」付低息，在約2022年9月收樓前，僅繳付少於幾十萬元，這就是新樓吸引之處。另外，讀者明白偷雞放租不成的後果嗎？有時涉及一些法律問題，相信無人肯冒教唆他人犯罪而亂說。

至於讀者想滾大手上資金，在35歲此年齡，可適量去買股票。筆者提供一隻美股VEON（美股代號：VEON）。此電訊股派年息11厘，是荷蘭的電訊公司，其一半收入來自俄羅斯，就當是俄國版的中國移動。現時價格已有起色，不過屬高風險股票，不適合讀者投資。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。
*2.59用作計算在目前息率水平，每10,000元還款能力中，銀行可借出的貸款金額，換算後得出數目單位為百萬元。

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